一、分析交通條件
交通條件是影響零售店選擇開設(shè)地點(diǎn)的一個(gè)重要因素，它決定了企業(yè)經(jīng)營的順利開展和顧客購買行為的順利實(shí)現(xiàn)。
1．從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個(gè)方面：
(1)在開設(shè)地點(diǎn)或附近是否有足夠的停車場所可以利用。外國絕大多數(shù)購物中心設(shè)計(jì)的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。如果不是購物中心地點(diǎn)，對停車場所的要求可以降低，零售店可以根據(jù)自己的要求做出決策。
(2)商品運(yùn)至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運(yùn)輸動脈能否適應(yīng)貨運(yùn)量的要求，并便于裝卸，否則貨運(yùn)費(fèi)用的明顯上升，會直接影響到商店的經(jīng)濟(jì)效益。另外，商店提供售后服務(wù)時(shí)，需要送貨上門，如果交通不便，直接影響商店的競爭力。
2．為方便顧客購買，促進(jìn)購買行為的順利實(shí)現(xiàn)，對交通條件要做如下具體分析。
(1)設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般，距離越近，客流較多，購買越方便。開設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主，選在鄰近市場公共車站位置的，則以上車的客流為主。
(2)設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的商店，要分析車站的性質(zhì)，客流量，是中途站還是終點(diǎn)站，是主要車站還是一般車站。一般來說，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多。
(3)要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。如單行街道、禁止車輛通行街道，及與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會造成客流量在一定程度上的減少。
二、分析客流規(guī)律
客流量大小是一個(gè)零售店成功與否的關(guān)鍵因素？土靼ìF(xiàn)有客流和潛在客流，商店選擇開設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在客流最多，最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購買商品，但客流規(guī)模大，并不一定帶來商店的興隆，應(yīng)作具體分析。
1．分析客流類型。
一般商店客流分為三種類型：
(1)自身的客流。是指那些專門為購買某種商品而來店購買的顧客形成的客流，這是商店客流的基礎(chǔ)，是商店銷售收入的主要來源。因此，新設(shè)商店選址時(shí)，應(yīng)著眼評估本身客流的大小規(guī)模及發(fā)展趨勢。
(2)分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營相互補(bǔ)充類商品的商店之間，或大商店與小商店之間。如經(jīng)營某類商品的補(bǔ)充商品的商店，在顧客購買了主商品之后，就會附帶到鄰近補(bǔ)充商品的商店購買相應(yīng)的補(bǔ)充商品，以實(shí)現(xiàn)完整的消費(fèi)；又如鄰近大型商店的小商店，會吸引一部分專程到大商店購物的顧客，順便到毗鄰的小商店來。不少小商店依大店而設(shè)，就是利用這種分享客流。
(3)派生客流。是那些順路進(jìn)店購物的顧客形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場所附近設(shè)立的商店主要利用的就是派生客流。
2．分析客流目的，流速和滯留時(shí)間。
不同地區(qū)的客流規(guī)模雖有可能相同，但其目的、流速、滯留時(shí)間會有所不同，要做具體分析，再作出最佳選擇。如在一些公共場所、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也會順便或臨時(shí)購買一些商品，但客流的主要目的不是為了購物，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間短。
3．分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模。
同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多的情況下，由于交通條件、光照條件、公共場所設(shè)施的影響，存在很大差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車均靠右行，往往習(xí)慣光顧行駛方向一側(cè)的商店。鑒于此，開設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。
4．分析街道特點(diǎn)。
選擇商店的開設(shè)地點(diǎn)還要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系。交叉路口客流集中，可見度高，是最佳的開設(shè)地點(diǎn)；有些街道由于兩端的交通條件不同或基礎(chǔ)文化娛樂設(shè)施不同或通向的地區(qū)不同，客流主要集中在街道的一端，表現(xiàn)為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時(shí)候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應(yīng)地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。
三、分析競爭對手
商店周圍的競爭情況對零售店經(jīng)營的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此在商店選擇開設(shè)地點(diǎn)時(shí)，必須要分析競爭對手。一般來說，開設(shè)地點(diǎn)附近如果競爭對手眾多，且商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)水準(zhǔn)等相類似，則新店很難獲得巨大成功，但若新店經(jīng)營獨(dú)具特色，競爭力強(qiáng)，也能吸引大量客流，促進(jìn)銷售增大，增強(qiáng)店譽(yù)。
當(dāng)然，作為零售店的選址地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對集中且有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤，對?jīng)營選購性商品的商店尤其如此。
另外，當(dāng)?shù)曛分車纳痰觐愋，協(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群，往往對經(jīng)營產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè)，在方便顧客的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了自己的銷售。集中在一起的商店群相互間既存在競爭，又有著合作，應(yīng)善于權(quán)衡把握這種關(guān)系。
四、分析開設(shè)位置的物質(zhì)特征
一個(gè)位置的物質(zhì)特征決定商店的建筑的類型。物質(zhì)特征包括位置周圍建筑環(huán)境、停車場、能見度、顧客進(jìn)出的方便性以及地形的特點(diǎn)等因素。
建筑環(huán)境。新建商店要與周圍的建筑環(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格，從而影響開設(shè)成本等一系列問題。比如，在豪華建筑群中，倉庫或裸墻商店難以存在。
停車場。停車場的數(shù)量、面積及方便性也是位置物質(zhì)特征的一個(gè)重要方面，大多數(shù)購物中心提供充分的免費(fèi)停車場。而在商業(yè)中心地區(qū)，停車場是一個(gè)主要問題。因?yàn)樯虡I(yè)中心地區(qū)商家云集，地面空間狹小，難于開辟空地建成停車場，有的商店騰出一小塊地作為停車場，但由于地價(jià)昂貴，便要收取停車場地費(fèi)。不過地下停車場及立體式停車場的建立有可能緩解這一矛盾。
能見度和顧客進(jìn)出的方便性。一片空白而平坦的地方有好的能見度和易接近性，但是這樣的地點(diǎn)對于開發(fā)和發(fā)展卻是不利的。零售商必須在此開發(fā)道路、商店、停車場、甚至提供運(yùn)輸交通工具、其投資規(guī)模和成本很大。如果在一個(gè)有效的地點(diǎn)，且已有建筑物，零售商必須考慮現(xiàn)有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或部分地拆毀。
另外，若一個(gè)潛在的開設(shè)地點(diǎn)位于購物中心末端而只有狹小部分臨街，或者位于街道一側(cè)只有狹小的一部分，其能見度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于位于購物中心入口處或主要街道。雖然有時(shí)候可以通過建筑物的一個(gè)大的、清晰可見的標(biāo)志指引顧客但還是會丟失一些顧客。
地形特點(diǎn)。通常十字路口的易接近性高。那里擁有較大的客流量。許多零售商也愿意支付較高的租金以獲得這樣的位置。路口拐角處同時(shí)也提供較大的櫥窗陳列的機(jī)會，并可多設(shè)出人口，增強(qiáng)了能見度與易接近性。但是，有立交橋或?qū)⒁⒐妨⒔粯虻穆房诓皇呛玫牡攸c(diǎn)，交通管理的障礙也影響著顧客的可接近性。
五、分析城市規(guī)劃
在商店開設(shè)地點(diǎn)選擇時(shí)，要考慮城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最佳位置，但是隨著城市的改造和發(fā)展，將會出現(xiàn)新的變化而不適合開店。反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來看，不是理想的地點(diǎn)，但從規(guī)劃前景看，會成為有發(fā)展前景的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，零售經(jīng)營者必須從長遠(yuǎn)考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或其他建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點(diǎn)的選擇。
最后，零售經(jīng)營者還要對未來商店的效益做出評估，主要包括平均每天經(jīng)過的人數(shù)、來店光顧的人數(shù)比例、光顧的顧客中購物者的比例、每筆交易的平均購買量等。于是，零售經(jīng)營者就可以做出商店的開設(shè)地點(diǎn)和商店設(shè)置后開業(yè)的決策了。