2003年有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，占全國星級(jí)飯店2%的五星級(jí)酒店，其營業(yè)收入?yún)s占全國星級(jí)飯店總收入的19.87%，幾乎是20%!盡管五星級(jí)大酒店投入大、成本大、折舊期長(zhǎng)、利潤率也不會(huì)很高，但絕對(duì)利潤額相對(duì)中小酒店來說就多了很多，財(cái)大店旺。
五星級(jí)酒店生意好有三個(gè)原因，一是設(shè)計(jì)專業(yè)化、功能合理、配套齊全、環(huán)境高檔豪華、服務(wù)規(guī)范、安全性強(qiáng)、管理水平高，所以價(jià)格也 高，可以保證足以維持運(yùn)行成本的營業(yè)收入并另有盈余；二是因?yàn)楫?dāng)前追求財(cái)富、講面子、論排場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)氣極為盛行，五星級(jí)酒店恰好迎合 了這種人數(shù)不多但消費(fèi)力極強(qiáng)的市場(chǎng)需求；三是外商、外國游客和政要也更多選擇五星級(jí)酒店入住，因?yàn)橹挥形逍羌?jí)酒店才有可能和國際酒店 的條件接近或相同。
也有一些近年新建的五星級(jí)酒店生意不太好，占的比例不大。原因有四：一是在不具備條件建五星級(jí)或五星級(jí)已經(jīng)太多的地方建了五星級(jí) 酒店，投資失誤；二是“追求華而不實(shí)”，只大不精，沒有專業(yè)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)失誤；三是缺少高水平的管理理念和人材，運(yùn)營失誤；四是 只把五星級(jí)酒店做“門面”，做資源，帶動(dòng)城市形象或幫助房地產(chǎn)業(yè)，在不小心的自信中失去了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的警惕，是定位失誤。
北京、上海、廣東的大多數(shù)五星級(jí)酒店都屬于“生意好的五星級(jí)酒店”。為什么?因?yàn)樗鼈兒苌儆羞@些失誤，它們大多由國際酒店集團(tuán)管理 ，大多請(qǐng)過國外酒店專業(yè)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，軟件、硬件都不錯(cuò)；它們有市場(chǎng)、有品牌、有聲譽(yù)、也有面子，它們是19.87%中的主力軍。也有極少幾 家失敗的，給政府、銀行和投資人背上了很大包袱，這些失敗者一般會(huì)具有上面提到的四種失誤的特征。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，酒店都是資產(chǎn)。既然是資產(chǎn)，就有可能是良性資產(chǎn)或不良資產(chǎn)，避免酒店成為“包袱”。成為“泥潭”，就應(yīng)該從更 初第一步起全面封鎖衍生不良資產(chǎn)的一切可能性，全面禁絕使酒店踏上失敗之路的所有舊思想、舊習(xí)慣、舊做法；全面敞開通向?qū)I(yè)化、國際 化、市場(chǎng)化的、正確的、科學(xué)的酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)的大門。那些比較成功的五星級(jí)酒店部是很有價(jià)值的資產(chǎn)，它們的專業(yè)化誕生和專業(yè)化發(fā)展又使 這種資產(chǎn)不斷升值，它們?yōu)槌鞘薪?jīng)濟(jì)，城市形象做了不小的貢獻(xiàn)，也為酒店業(yè)界提供了學(xué)習(xí)的樣板。
可是由于前面提到過的“社會(huì)風(fēng)氣”的原因，以及其它種種因素，很多很多想去學(xué)習(xí)五星級(jí)酒店樣板的業(yè)內(nèi)人士都把學(xué)習(xí)注意力停滯在對(duì) 外觀和表面效果的模仿上，而全然不會(huì)探尋這些效果之所以產(chǎn)生的原理和過程，好像學(xué)棋的人只學(xué)幾招棋路卻不去研究棋譜，只有淺力而無深 功。這種浮表的、簡(jiǎn)單的、匆忙的“考察”和學(xué)習(xí)目前太普遍了、太流行了。不僅酒店業(yè)內(nèi)如此，投資方和酒店老總還會(huì)帶著設(shè)計(jì)師和施工單 位一起去“考察”，他們大量地拍照、收集印刷資料。北京、上海、廣東和海南的優(yōu)質(zhì)五星級(jí)酒店有相當(dāng)一部分酒店消費(fèi)源來自這些考察隊(duì)伍 ，可敬、亦可嘆！
什么是酒店的“棋譜”呢?就是用來指導(dǎo)酒店建設(shè)項(xiàng)目或改造項(xiàng)目，從始至終實(shí)現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)行過程，并為酒店帶來成功的一整套理念。知識(shí) ，規(guī)范和具體的方法與技巧。五星級(jí)酒店需要有“譜”，三、四星級(jí)酒店也要有“譜”，一、二星級(jí)的經(jīng)濟(jì)型酒店更要有“譜”，因?yàn)橛小白V ”就能有慧眼、有功力、有章法，就能摸到規(guī)律，就能穩(wěn)操勝券。事實(shí)上，酒店不論大小，不分尊卑，只要有“譜”，就不會(huì)有那些失誤，就 都能成功。
這個(gè)“棋譜”要寫出來會(huì)是一冊(cè)不薄的書，而且寫得再多也難免有失于對(duì)發(fā)展的預(yù)測(cè)，只能是對(duì)基本常識(shí)、基本規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)的闡述和歸納 。但如果從前面提到過的幾個(gè)“失誤”談起，倒也可以從反面引述出酒店棋譜中的一些主要成份：
1．投資失誤。
這種失誤主要表現(xiàn)為酒店規(guī)模與市場(chǎng)需求不吻合；酒店地點(diǎn)與客源群距離過遠(yuǎn)或交通不便；以及酒店類別與當(dāng)?shù)貧夂�，環(huán)境。文化、經(jīng)濟(jì)，社會(huì)習(xí)慣。消費(fèi)結(jié)構(gòu)等因素相矛盾。
西安已有幾家五星級(jí)酒店，都是城市商務(wù)型大酒店，生意尚可，但房?jī)r(jià)偏低�，F(xiàn)在又有數(shù)家新五星級(jí)酒店在籌建之中，規(guī)模、性質(zhì)基本類 同，并無鮮明特色；廣州的老牌五星級(jí)酒店曾經(jīng)輝煌但年事略高、房?jī)r(jià)已頗靈活，現(xiàn)在也有若干正在籌建的新五星級(jí)酒店欲后來居上，而老五 星級(jí)酒店服務(wù)檔次并不低，新五星級(jí)又未必有內(nèi)行主持操作，這種重復(fù)帶來的競(jìng)爭(zhēng)很可能是兩敗俱傷，顯然是投資上的浪費(fèi)，也會(huì)是投資者更 終的遺憾。雖然乍一看城市又加了幾座漂亮的象征繁榮的大樓，企業(yè)又多了幾塊“利好”的資產(chǎn)，但其實(shí)質(zhì)卻是非經(jīng)濟(jì)性，是不利的。我并非 主張少建酒店，而是呼吁多建酒店，關(guān)鍵是要與市場(chǎng)需求真正吻合，建更合適、更成功的酒店。
有個(gè)別五星級(jí)酒店一不小心建在高速公路或城市高架立交橋的側(cè)面，一公里之內(nèi)沒有出口，而且受環(huán)境影響，從遠(yuǎn)處無法看見，即使從其 面前經(jīng)過，酒店外觀又無特征，使人并無印象，大大降低了應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力。還有的酒店明明在依山傍水的風(fēng)景區(qū)，卻一定要設(shè)計(jì)為城市型酒店 ；明明可以利用當(dāng)?shù)匚幕�、�?dāng)?shù)夭牧�，針�?duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力建設(shè)“適銷對(duì)路” 的酒店，卻偏偏要加大不必要的投資、不必要的空間、不必要的 規(guī)模，使酒店剛一建好就已經(jīng)不堪重負(fù)，好比偏要在小河灣里造一條大船，雖然高大氣派，但自重過大，吃水太深，根本無法航行，只好慢慢 爛掉。
2．設(shè)計(jì)失誤。
這種失誤在我曰酒店業(yè)建設(shè)和裝修改造中十分普遍。主要表現(xiàn)為：1．以民用建筑設(shè)計(jì)和二次裝修設(shè)計(jì)取代專業(yè)化的酒店設(shè)計(jì)；2．酒店總 規(guī)劃。交通規(guī)劃。功能規(guī)劃。設(shè)備規(guī)劃。投資回報(bào)分析、風(fēng)格定位、市場(chǎng)定位、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、藝術(shù)品設(shè)計(jì)、酒店形象識(shí)別系統(tǒng)(VIS)設(shè) 計(jì)等等各專業(yè)設(shè)計(jì)內(nèi)容被分離、被減少、被忽略，不能形成整體化的設(shè)計(jì)鏈，經(jīng)常出現(xiàn)裝修設(shè)計(jì)唱獨(dú)角戲的現(xiàn)象，導(dǎo)致后期發(fā)現(xiàn)問題再多次修 改、推翻；3．酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)與酒店經(jīng)營完全脫節(jié)，主持“基建”工作的人不懂酒店，而懂酒店的人卻只管“籌開”，管不了前期的“基建”工 作，直到經(jīng)營者接管權(quán)力后再花錢改正錯(cuò)誤；4．酒店投資人對(duì)專業(yè)化酒店設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)局限。
這種全局性的整體問題使我國大多數(shù)酒店建設(shè)和改造項(xiàng)目仍然在非專業(yè)化的設(shè)計(jì)思潮和習(xí)慣做法中徘徊，甚至有些外國設(shè)計(jì)師也來迎合我 們這種國情，他們一改在美國、歐洲處處“為酒店經(jīng)營設(shè)計(jì)”的精確把握和嫻熟的手法，反而非�？鋸埖匕焉萑A、繁瑣、空大、浪費(fèi)甚至相互 沖突的裝飾元素用在我們的酒店中。我曾經(jīng)聽一位美國酒店專家談到亞洲華人的酒店文化觀中有很多崇尚氣派、面子和排場(chǎng)的成份，有時(shí)候竟 不惜為此犧牲一些酒店的經(jīng)營原則。令人痛心的是外國設(shè)計(jì)師在迎合這種酒店文化觀時(shí)，把我國一些原本精典的酒店樣板摧毀了，原來的雍容 高雅、富于文化氣質(zhì)的豪華、原來的人氣、原來的親情、原來的品位都被空空大大全無靈魂的家具和工藝品展覽會(huì)般的大堂取代了。這樣的失 誤或許由“風(fēng)氣”所致、或許由經(jīng)濟(jì)熱潮的影響所致、或許由浮躁的心態(tài)所致、或許由非酒店性的某種情結(jié)驅(qū)動(dòng)所致。無論如何，花巨大的錢 把原本正確的精典的改成世俗的、華而不實(shí)的，這種失誤比初來乍到的失誤更離譜，更讓人痛惜百倍!不久前，聽說北京建國飯店也有被拆掉重 新開發(fā)的可能，連如此難得的酒店精品都要蒙難，實(shí)在讓人無法接受！
3．運(yùn)營失誤。
酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)有“譜”，經(jīng)營管理更有“譜”，而且世界上酒店經(jīng)營管理行業(yè)比規(guī)劃設(shè)計(jì)行業(yè)起步要早，成熟、成型也要早。我國從上世 紀(jì)八十年代就已經(jīng)由北京建國飯店、長(zhǎng)城飯店等合資飯店率先引進(jìn)了國際化、專業(yè)化的管理。20年來，這些搖籃和旅游院校培養(yǎng)出來的人才和 經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)被傳送給全國。但是由于我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，國外酒店集團(tuán)在 的拓展也很快，人才的競(jìng)爭(zhēng)、跳槽頻率很高，專業(yè)經(jīng)營管 理人才中資歷深的年紀(jì)偏大了，身價(jià)居高不能下，親歷親為沖在第一線的少了；而資歷淺的雖然有抱負(fù)，年輕能干，但見識(shí)差一些，專業(yè)修養(yǎng) 和經(jīng)驗(yàn)欠缺，而且比較分散，形不成合力，誰給的待遇好就給誰干已是普遍的現(xiàn)實(shí)。
專業(yè)人才的缺少、分散，培訓(xùn)教育滿足不了市場(chǎng)的需求，海外學(xué)習(xí)的短期化。半打工現(xiàn)象等等都使我國酒店經(jīng)營管理隊(duì)伍出現(xiàn)“兩極分化 ”的現(xiàn)象：更好的都集中在收入多、待遇好的國際酒店集團(tuán)名下的五星級(jí)大酒店里，連國內(nèi)公司自管的五星級(jí)酒店也難以望其項(xiàng)背；較好的在 四星級(jí)酒店中，一般水平的在三星級(jí)酒店，以此類推。近來，就連一些名氣很好的國際酒店管理公司也出現(xiàn)了人才短缺的現(xiàn)象，派給業(yè)主的個(gè) 別總經(jīng)理、總監(jiān)不盡如人意被退換的事也時(shí)有發(fā)生。
現(xiàn)在，很多有酒店做依托的業(yè)主或管理者，甚至一些有過酒店業(yè)經(jīng)驗(yàn)的個(gè)人都想開辦酒店管理公司，人手不夠可以到處去聘，一旦事多人 少，標(biāo)準(zhǔn)就降低了，造成四星級(jí)以下酒店管理業(yè)界普遍缺高手的現(xiàn)狀。我以為要建立規(guī)范的、高水平的、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的酒店管理公司是需要資金 、時(shí)間、體制和系統(tǒng)的整體大投入的，要學(xué)習(xí)那些國際名牌的發(fā)展史和經(jīng)驗(yàn)，不可能兩三個(gè)人就干起來，也不可能全都“本小利大”，急功近 利的心理只能亂了市場(chǎng)也累了自己。我建議有實(shí)力的大企業(yè)認(rèn)真吸取國際經(jīng)驗(yàn)，潛心努力三五年，建全運(yùn)營機(jī)制和人材機(jī)制，打造品牌，保證 投入，打消主觀因素和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影子，徹底市場(chǎng)化。只有這樣才能真正杜絕酒店運(yùn)營失誤，才能有 人自己引以驕傲的酒店名牌。
現(xiàn)在，很多有酒店做依托的業(yè)主或管理者，甚至一些有過酒店業(yè)經(jīng)驗(yàn)的個(gè)人都想開辦酒店管理公司，人手不夠可以到處去聘，一旦事多人 少，標(biāo)準(zhǔn)就降低了，造成四星級(jí)以下酒店管理業(yè)界普遍缺高手的現(xiàn)狀。我以為要建立規(guī)范的、高水平的、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的酒店管理公司是需要資金 、時(shí)間、體制和系統(tǒng)的整體大投入的，要學(xué)習(xí)那些國際名牌的發(fā)展史和經(jīng)驗(yàn)，不可能兩三個(gè)人就干起來，也不可能全都“本小利大”，急功近 利的心理只能亂了市場(chǎng)也累了自己。我建議有實(shí)力的大企業(yè)認(rèn)真吸取國際經(jīng)驗(yàn)，潛心努力三五年，建全運(yùn)營機(jī)制和人材機(jī)制，打造品牌，保證 投入，打消主觀因素和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影子，徹底市場(chǎng)化。只有這樣才能真正杜絕酒店運(yùn)營失誤，才能有 人自己引以驕傲的酒店名牌。
4、定位失誤。
這種失誤是指建酒店的人把為什么要建這個(gè)酒店的問題搞亂了。我國的確有些政府接待型或企業(yè)接待型酒店，但畢竟為數(shù)很少，況且即使 是政府的，也要求酒店要靠自己經(jīng)營，自負(fù)盈虧。無論從那方面說，酒店也不應(yīng)該“虧損有理”，也應(yīng)該有明確的市場(chǎng)定位并依據(jù)準(zhǔn)確的定位 來判斷投資規(guī)模、用地、選址、功能分配等等是否合理、可行。但我所了解的一些情況確實(shí)令人擔(dān)憂，因?yàn)椴簧佟翱尚行匝芯俊笔谴笮蝿?shì)、大 道理多，實(shí)用實(shí)效性少；表面資料多，深入分析少；作者的個(gè)人閱歷局限有時(shí)也影響“可行性研究”的準(zhǔn)確度和深度；加上領(lǐng)導(dǎo)者的某些主觀 意志也會(huì)影響論證的客觀性和全面性，給酒店定位造成某種程度上的失誤當(dāng)然在所難免。
還有一種情況發(fā)生在民營企業(yè)投資人當(dāng)中。他們大多是城市房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀代表，有成功的業(yè)績(jī)，有良好的政界、金融界關(guān)系。城市領(lǐng)導(dǎo) 者要求他們建酒店，為繁榮城市整體形象和經(jīng)濟(jì)建設(shè)做貢獻(xiàn)，他們建酒店也換來各方面的回報(bào)和支持，同時(shí)也打開了一扇通向社會(huì)高端文化層 面的大門，這顯然是一舉多得的好事。對(duì)這些投資人來說，這就是他們的“定位”，想到這些就已經(jīng)足夠了。可是他們忽略了酒店類房產(chǎn)的特 殊性，他們不太細(xì)想酒店資產(chǎn)和住宅資產(chǎn)在回報(bào)方式、回報(bào)周期、回報(bào)率上的區(qū)別，他們也不太了解酒店投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的專業(yè)化結(jié)構(gòu)和細(xì) 分化的工作程序是保障酒店成功的“命脈”；他們會(huì)“一不小心”就觸上“投資失誤”和“設(shè)計(jì)失誤”的“延時(shí)地雷”，給自己本來紅火的事 業(yè)背上了一個(gè)麻煩的包袱�？傊�，不能把酒店建設(shè)和住宅建設(shè)相等來看，前者水還太深，而后者早已“水至清，池?zé)o魚”了。實(shí)際上，酒店定 位從市場(chǎng)學(xué)角度看，可以有一個(gè)十分清晰的圖像：排除主觀意志和舊有的習(xí)慣思維，多接觸一些酒店專業(yè)人士，多了解一些酒店業(yè)投資發(fā)展、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)的信息和經(jīng)驗(yàn)，選一個(gè)確有實(shí)力。有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)(但要警惕那些“投其所好”式的建議)，提出自己的市場(chǎng)分析和運(yùn)行規(guī)則 ，并進(jìn)行論證。在這些工作的基礎(chǔ)上，酒店的正確定位會(huì)自然產(chǎn)生，沒有這些過程，定位就有可能失誤。
如上所說，應(yīng)是所謂“酒店棋譜”中的一些“引子”，由人思索，見仁見智。我們相信所有的酒店不論大小，都有“譜”可循，都具備成 功的基因，只要克服主觀，量體裁衣，避免失誤，專業(yè)運(yùn)作，一定都能成功。