房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的三季度季報并沒有出乎大多數(shù)人意料，銷售放緩引發(fā)利潤增速下滑日趨明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊繃，其中近三成房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率高達70%，多數(shù)研究機構(gòu)對房地產(chǎn)板塊維持中性評級。
依據(jù)近期發(fā)布的上市公司三季度季報，98家房地產(chǎn)上市公司共實現(xiàn)主營業(yè)務收入1093.5億元，同比去年增長30.5%，但增速和去年同期相比下降19.59個百分點，即便是與今年上半年相比也下降8.01個百分點。
增速與主營業(yè)務收入一起降低的還有凈利潤，今年前三個季度房地產(chǎn)上市公司實現(xiàn)凈利潤139.24億元，同比增長32.26%，增速和去年同期相比下降75.48個百分點。其中凈利潤同比增長超過100%的公司只有21家，四大房地產(chǎn)上市公司保利、招商、金地、萬科中只有保利位居其中，凈利潤同比增長125.38%，曾經(jīng)制造了2007年東莞和福州兩大地王的萬科集團、上海地王的蘇寧集團、長沙地王的北辰集團、武漢地王的金地集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(5.71,0.32,5.94%,吧)均不在此列。
民族證券近期發(fā)布的研究報告指出，房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度加深是板塊業(yè)績持續(xù)下滑的主要原因。2008年前三個季度，全國商品房累計銷售面積達到自1998年以來交易量萎縮的最低點，僅40320.76萬平方米；同期全國商品房銷售均價出現(xiàn)2003年以來的首次下跌，同比跌幅達0.16%，銷售額下降15.02%。
受到上述多重因素影響，房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均有所下降。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由去年同期的0.21下降為0.18，存貨周轉(zhuǎn)率由去年同期的0.25下滑為0.19，房地產(chǎn)上市公司的資金周轉(zhuǎn)速度明顯降低。
而房地產(chǎn)上市公司的資金壓力也在今年年底日益嚴峻，今年前三個季度，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-366.78億元，和去年同期的-226.08億元相比有大幅下降，其資產(chǎn)負債率為65.16%，同比增加0.51個百分點，98家上市公司中，資產(chǎn)負債率在70%以上的有27家。
多數(shù)研究機構(gòu)認為今年房地產(chǎn)上市公司的資金情況難以好轉(zhuǎn)，申銀萬國在近期發(fā)布的房地產(chǎn)研究報告中再次下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)重點公司2009年業(yè)績增速至7%。
按照申銀萬國的行業(yè)分類并剔除ST公司，86家A股房地產(chǎn)上市公司三季度末的存貨合計達4015.2億元，相比去年同期存貨2519.78億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。此外，上市公司的負債率明顯上升，資金壓力逐漸變大。由于銷售的放緩以及現(xiàn)金支付的增加，加之資本市場融資功能的弱化，上市公司整體的資金壓力正在逐漸擴大。
申銀萬國的研究報告指出，房地產(chǎn)公司一方面通過收縮規(guī)模以減少現(xiàn)金開支，上市公司3季度投資額環(huán)比減少20%，3季度末，上市公司的短期負債與長期負債比例由年初的97%下調(diào)至83%，考慮到年底一般為工程款的集中支付期，如果銷售額不能進一步放大，未來行業(yè)的凈現(xiàn)金流情況無法好轉(zhuǎn)。
申銀萬國再次下調(diào)公司盈利預期，對重點公司的2008年到2009年的銷售進行調(diào)整，并下調(diào)業(yè)績，重點公司2008年盈利增速從42%下調(diào)至24%，2009年從25%下調(diào)至7%，維持行業(yè)“中性”評級。年報中，部分公司將計提存貨減值準備，這將導致行業(yè)業(yè)績風險提前釋放，部分公司2008年業(yè)績可能比預測更低。
民族證券的分析報告認為，從根本上提高居民房屋購買能力的條件主要有兩個，一是居民實際可支配收入的快速提高，二是房屋價格下降到居民的合理預期之內(nèi)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示上述兩個能夠直接提高居民房屋購買力的條件目前尚不成熟，房地產(chǎn)市場的調(diào)整可能會持續(xù)，維持對行業(yè)的“中性”評級。