在金融全球化的推動下， 金融業(yè)的開放，海外金融機構的進入，促使先進金融技術的引進，推進金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務質量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險業(yè)的市場空間，促進房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現(xiàn)住宅的超前

消費和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。

當房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務運轉正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負債控制得當，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力的時候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風險就會越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做強的同時，也希望能盡快上規(guī)模。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進入資本市場是必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)進入資本市場，不但可以拓寬企業(yè)籌資渠道。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。在香港，大地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率一般不超過30％，而目前國內大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均在85％以上。由此可見，資本運作對于房地產(chǎn)企業(yè)將會越來越重要。

房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作并不局限在企業(yè)上市這一種形式，而是有更廣泛的資本運作方式。例如，大型房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場上收購、兼并其它房地產(chǎn)企業(yè)，或是投資參股優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)，或是與國外房地產(chǎn)基金合作，強強聯(lián)手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成雙贏局面。隨著我國加入WT0，相關政策逐步放開，房地產(chǎn)企業(yè)必將在更加廣闊的國內外資本市場上進行運作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強勁的動力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不僅需要雄厚的資金實力作為后盾，而且，更需要各類高素質的專業(yè)人才的加盟作為保障。未來房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭在某種意義上講就是人才的競爭。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已非常重視企業(yè)人力資源的建設，想盡辦法留住企業(yè)內的業(yè)務主干，并不斷通過獵頭公司等在市場上爭奪高素質的專業(yè)技術人才和經(jīng)營等理人才，建筑人才高地、為企業(yè)的發(fā)展儲備能量。

房地產(chǎn)企業(yè)在進好人才的同時，還應學會用好人才。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應不斷完善薪酬計劃、績效考核制度和激勵機制，提高員工的積極性和責任感；營造良好的企業(yè)文化，加強團隊建設，為員工創(chuàng)造充分發(fā)揮個人專長的環(huán)境氛圍，增強企業(yè)的凝聚力和向心力；重視員工的職前培訓和在職培訓，鼓勵員工不斷創(chuàng)新，爭創(chuàng)學習型企業(yè)，以適應行業(yè)的發(fā)展和競爭的需要。

目前，國內房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構，主要分為兩種形式：一類是職能型的模式。企業(yè)設置不同的專業(yè)職能部門，同時分工負責企業(yè)所開發(fā)的各項目的業(yè)務工

作，每個項目現(xiàn)場設地盤經(jīng)理。其特點是公司層面強，項目層面弱。另一類是項目經(jīng)理負責制的模式。每個項目部或項目公司，配備較齊全的各類專業(yè)人員，獨立運作，由項目經(jīng)理全權負責。其特點是公司層面弱，項目層面強。這兩種模式都有其自身的優(yōu)缺點，因此，有些大中型企業(yè)采用兩種模式相結合的組織架構，但也帶來了多頭治理、效率低下、人員配置增加等一系列問題。

“入世”后，外資進軍國內房地產(chǎn)市場，一種是直接在華設立公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進行房地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。這對國內房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機遇，哪家企業(yè)的治理機制與國際接軌，他們在吸引外資合作方面就占有優(yōu)勢。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)應重視企業(yè)法人治理機構和現(xiàn)代企業(yè)制度的建設，投資決策層面與經(jīng)營治理層面的分離，作為企業(yè)所有者，敢于聘用職業(yè)經(jīng)理人負責公司的經(jīng)營，并充分放權，依靠建立完善的治理制度和監(jiān)督機制，來約束各級治理人員，企業(yè)靠制度化、程序化運轉，而不是靠一個人在運作，這樣，才能為吸引新的投資股東奠定良好的基礎。

同時，企業(yè)應學習國外先進的治理理念，逐步建立扁平化的組織結構，減少治理層次，增強企業(yè)內部溝通渠道的暢通，提高組織運作效率，增強各類決策的可靠性。比如，項目投資決策聽證會、項目規(guī)劃設計聽證會、營銷方案聽證會等形式，就是一種探索，使公司高層治理人員與普通的基層業(yè)務人員有機會充分溝通，交換意見，為決策的正確性、科學性提供了保障。

我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展得益于房地產(chǎn)金融的大力支持。但近年來金融支持力度有所下降。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依靠程度很大。

我國房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新的當務之急是融資證券化,更具體地講急需開放抵押貸款二級市場。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔保公司開展的業(yè)務。由于住房抵押貸款占用的資金數(shù)量大、積壓時間長、變現(xiàn)難,因此經(jīng)

營孕育著巨大的風險。歐美的住房抵押證券的信用級別極高,相對具有“金邊證券”之稱的國庫券而言,住房抵押證券稱之為“銀邊證券”,具有良好的贏利功能。因而二級市場并非單純的就是一種風險分散機制,它還是一種全新的融資渠道加強與金融部門的合作與聯(lián)系,開展多樣化、多渠道的抵押業(yè)務,非凡是擴大存量房抵押業(yè)務,盤活存量資產(chǎn),使房地產(chǎn)抵押成為融資的主要手段之一。

房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)組織機構的精簡，扁平化的治理，提高效率，應該走專業(yè)化的道路。房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細，今后房地產(chǎn)企業(yè)應將更多的人力、財力，放在投資策劃、治理等方面；將部分業(yè)務外包給專業(yè)公司打理，不僅能使其更加專業(yè)化操作，而且可以有效地降低成本，規(guī)避風險。例如，目前很多房產(chǎn)商已將設計、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)治理等工作發(fā)包出去。今后，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目治理、市政配套工程等工作也會由專業(yè)公司來完成。這樣，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的組織機構得以精簡，治理效率大幅度提高，而且，各外包項目由專業(yè)公司承擔，更加專業(yè)化，效率和效益皆會提高。房地產(chǎn)企業(yè)會選擇合適的各類專業(yè)公司，發(fā)揮各自優(yōu)勢，強強聯(lián)手，形成戰(zhàn)略伙伴聯(lián)盟，保證項目順利完成，使企業(yè)得以發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小。因此，如何通過多渠道的融資活動來滿足開發(fā)對資金的需求，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個迫切需要解決的問題，也是防范金融風險的重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為對象而進行的融資，主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動而展開。要使房地產(chǎn)企業(yè)融資暢通無阻，就要達到融資對象的專門化、融資對象的過程化。

結論

從總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。要多種途徑解決房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小，后勁不足的問題，摸索并逐漸形成較成熟的運行模式，抗風險能力也將會得到不強加強。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身素質，與時俱進，把握機遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地。同時，還必須有國家政策的正確指導、政府部門的大力配合,以及政府與企業(yè)對消費者需求的準確把握及合理引導。