■在住房消費升級的年代，品牌服務(wù)市場正演變成一個上 行社會的上升行業(yè)。
■所謂房產(chǎn)服務(wù)的核心價值，可以理解為消除交易過程中 客戶的焦慮。
■隨著市場的分化與成熟，作為住房消費一端的老百姓與 作為服務(wù)機(jī)構(gòu)一端的企業(yè)都在進(jìn)行各自的升級換代。
越來越多的人達(dá)成了這樣一個共識：一個成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是新房、次新房及舊房同時活躍。在房地產(chǎn)市場成熟的國家，二手房的交易量與新房的購買量的比例高達(dá)6:1，但是在 大多數(shù)城市還沒有達(dá)到這個水平，哪怕是上海這樣的城市，二手房交易和新房交易量也僅是1.1：1。
實際上，2006年在宏觀政策的影響下，以次新房為主體的存量房市場以及相應(yīng)的衍生金融業(yè)務(wù)仍然畫出了一個漂亮的上升曲線。2003年北京市二手房交易量只有3萬套，2004年交易量為5.7萬套，到2005年已達(dá)到7.1萬套，2006年預(yù)計仍能達(dá)到8萬套左右。在住房消費升級的年代，不動產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)正演變成一個上行社會的上升行業(yè)。

上行社會需要上升行業(yè)
從社會學(xué)角度看，一個文明、成熟的社會，往往有一個龐大的中間階層，他們以其收入結(jié)構(gòu)構(gòu)成是這個社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)，是這個生活水準(zhǔn)的真實象征。這個龐大的中間階層，凸顯出的社會形狀，即兩頭小中間大的橄欖型等級結(jié)構(gòu)，因其龐大的社會中間層，構(gòu)建成一個社會的理想階層結(jié)構(gòu)。
在 ，這一階層因信息時代的到來表現(xiàn)出了新的特點。一方面，與傳統(tǒng)中間階層相聯(lián)系的是財富標(biāo)尺，另一方面又與傳統(tǒng)中間階層相區(qū)別的是自我評價、生活方式和價值取向等要素的加入。在 ，一個普遍向上成長、并被視為 未來發(fā)展中堅力量的群體，可視作為 的上行社會。
事實上，對于 中間階層的上行生力軍的來說，從畢業(yè)到工作，從成家到養(yǎng)家，從結(jié)婚到生子，擺在他們前面的，是一條“掙錢與負(fù)債”并存的無間道。
什么是上行社會的上升行業(yè)？更大的要求就是不僅給上行社會提供經(jīng)濟(jì)提速的引擎支撐，同時也要為人行人群提供服務(wù)與保障，與此同時，行業(yè)自身還具有非常大的上升空間。如果說前者由房地產(chǎn)行業(yè)扮演，后者就由房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)來擔(dān)當(dāng)了。
簡單的說，就是房地產(chǎn)服務(wù)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)服務(wù)品牌自身的升級，給上行社會提供了一種生存與依賴的路徑。
具體分析現(xiàn)在的服務(wù)市場，首先面臨的一個問題是：經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)給客戶什么樣的建議？比如說，如果他是投資購房，你應(yīng)該替他分析資金成本是多少？現(xiàn)金存在銀行里零利率，他的資金成本就是零利率，這時，你應(yīng)替他分析買房子資金回報率是多少？比方是說5%，這幾年房屋增值比方說是7%，加一起是12%，這對他來說，可能是一個好投資，服務(wù)機(jī)構(gòu)就給他一個專業(yè)建議，他可能就買房子。
還有，如果客戶可能資金不是很多，是靠按揭來的，就要替他分析資金成本是多少？假設(shè)按揭貸款是5%多一點的利率，算一算回報率，和他自己租金比較可能很接近，這時候就需要冷靜地提醒他存在風(fēng)險。
在具體作為中，房地產(chǎn)服務(wù)不僅是上行人群的生活保障（自住消費）、甚至在擔(dān)當(dāng)他們的理財顧問（投資消費）。這實際上才是房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)未來的發(fā)展方向。

上升行業(yè)的核心價值
無論在 或是美國，房屋買賣過程都被視為是非常麻煩的，有很多潛在的風(fēng)險。
美國的說法是整個房地產(chǎn)交易過程會孕育非常多“焦慮”的過程：先付錢還是先給房產(chǎn)證？如果我出一個價馬上就答應(yīng)了，這個價位是否合理呢？作為一個房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，它核心價值又是什么？
所謂房產(chǎn)服務(wù)的核心價值，可以理解為消除交易過程中客戶的焦慮。
歸納一下，它有兩方面的功能：第一就是放心，第二就是省心。放心就是交易安全的問題，交易必須是在合理價位區(qū)間；省心就是客戶把房源交給你，你給他安排好，讓客戶舒服，不讓他們操心。
所以，整個房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的核心價值就是讓客戶放心、省心。然而，現(xiàn)階段，國內(nèi)市場比較亂，這恰恰對品牌比較大的服務(wù)企業(yè)有好處，為它們提供了繼續(xù)上升的空間。
實際上， 老百姓接不接受房地產(chǎn)服務(wù)呢？毫無疑問是接受的，要不然不會存在如此大的交易量。然而， 老百姓是不是自愿接受呢？在早幾年答案可能是否定的，他們沒有辦法，他們是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的，他們把房子交到可能還行的房地產(chǎn)服務(wù)手中，既是無奈之舉，也是次優(yōu)選擇。
但從2005年開始，整個行業(yè)面臨 “洗牌”―― 房地產(chǎn)中介的龍頭城市上海至少超過三成的中介倒閉，而一直處于平穩(wěn)增長的北京市場上也有超過一成的中介商倒閉或萎縮。對于大型品牌服務(wù)機(jī)構(gòu)，恰恰意味著歷史機(jī)遇的到來――這是一個改變行業(yè)競爭格局，與消費者建立信任與情感紐帶并占有市場的關(guān)鍵時刻。

上升行業(yè)的升級系統(tǒng)
在一個上升行業(yè)中，如何以及誰來保證它的上升可能性，這是一個問題。
有數(shù)據(jù)表明，去年上海二手房交易總量達(dá)到1300億左右，北京是300多億，這確實是一個快速增長的過程，二手房服務(wù)市場成為上升行業(yè)已是不爭之實。
但仍要考量的一個問題是：房地產(chǎn)金融服務(wù)能不能跟得上增長的房地產(chǎn)住房消費呢？
在二手房交易過程中，交易數(shù)額越龐大，監(jiān)管和安全問題就越突出。這個問題是服務(wù)行業(yè)目前所急需解決的“升級系統(tǒng)”，即行業(yè)公信力的制度建設(shè)問題，如此方能匹配消費者層面的日益增長的住房升級需求。
政府主管部門意識到了這個問題的存在。杭州房管局在寧波發(fā)生卷款而逃事件之后馬上出臺了一個通知，強制性的要求各經(jīng)紀(jì)公司必須把資金交給銀行，在銀行開監(jiān)管帳戶，即“保證金賬戶”，形成四方監(jiān)管，買賣雙方、經(jīng)紀(jì)公司再加上銀行，監(jiān)管以后要解凍必須四方統(tǒng)一，在是房產(chǎn)過戶時才能解凍。
天津房管局則做了一個二手房的代收代付系統(tǒng)。在天津，目前由中信銀行體系在做一個代監(jiān)管的產(chǎn)品，有一個代收代付系統(tǒng)，如果經(jīng)紀(jì)公司把這個用好不可能出問題。由于政府搭建了一個比較好的平臺，銀行在利用這個平臺，老百姓對這個平臺也非常信任，在加上操守規(guī)范，這個問題在天津得到有效的處理。
作為資金監(jiān)管的倡導(dǎo)者和實踐者，被評為“2006更具公信力的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)”21世紀(jì)不動產(chǎn)現(xiàn)在所采用的資金監(jiān)管模式就是與銀行合作來設(shè)立資金監(jiān)管專用賬戶。
在美國，這種“銀行＋不動產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)”的模式也是被普遍采用的，再加上主管部門設(shè)立一個機(jī)構(gòu)――由行業(yè)協(xié)會組織的，費用由經(jīng)紀(jì)公司支付，三個月或者五個月查一次，從而對資金形成制度監(jiān)管，從而保證了客戶的資金不被挪作他用、防微杜漸，真正使“安心、省心”的核心價值得到體現(xiàn)。
隨著市場的分化與成熟，作為住房消費一端的老百姓與作為服務(wù)機(jī)構(gòu)一端的企業(yè)都在進(jìn)行各自的升級換代，如果他們之間能進(jìn)行角色互換、換位思考的話，這個上升的行業(yè)將會迎來更大的發(fā)展空間。

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