投資不一定要身家殷實，小本經(jīng)營也可以積少成多。本錢少的投資者，選擇房產(chǎn)時，首先需要控制成 本，比如實地考察租金能否抵消月供，如何提高租金水平，盡量減少自己的后續(xù)投入等。而引入知根知底 的合作伙伴，可以減少前期支出，增加抗風險能力，又避免了為供樓而降低自己生活水平的狀況出現(xiàn)。
在廣州一家事業(yè)單位從事會計工作的張小姐，雖然目前只工作了5年，月收入也只有6000元左右，但 是目前卻是三套房產(chǎn)的“包租婆”，全因她有一套獨到的理財秘方。
改造“房中房”
2002年，張小姐工作一年后，由家人出資6萬元加上自己存下來的3萬元，在天河城附近的地鐵口旁貸 款買了一套兩室一廳的二手房。由于當時廣州樓價徘徊在低位，這套73平方米的房子價格僅需32萬元，月 供約2000元。
一年后，張小姐結(jié)了婚，當她準備將婚前購買的房子轉(zhuǎn)為出租時，發(fā)現(xiàn)由于房子的樓齡已近10年，月 租金在當時只有2200元左右。
經(jīng)過考慮，張小姐決定將自己的房子重新裝修，間隔為一個大門進去的4個獨立的帶廚具和衛(wèi)生間的 小單間。一個多月后，裝修一新的房子順利租出，每個小單間月租金約為1000元。
“房子的改造費用，包括新添置的家具、電器費用，總成本大概是5萬元。我選擇的租客都是剛畢業(yè) 的大學生，又以女孩子居多，交租準時，房屋保持得很整潔。而對中介來說，一套房變成多間房出租，他 們中介費也能多收不少，也很樂意幫我推銷！睆埿〗泐H為得意地說，她對房子的“改造”竟然引來一些 街坊紛紛效仿。到了2006年，天河城已成為“房中房”的聚集地，并取代不少“城中村”成為剛畢業(yè)的大 學生的落腳地。
“每個單間月租更高時曾經(jīng)達到了1500元！睆埿〗阏f。不過，隨著“房中房”不斷涌現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)的 住戶反對聲音也在增多，這些住戶認為“房中房”改造危害建筑安全，而且容易造成下水道堵塞，不時有 鄰居跑到物管處投訴。
不愿陷入麻煩之中的張小姐，在2006年末將這套兩居室轉(zhuǎn)賣，售價約68萬元，扣除貸款利息、手續(xù)費 及交易等費用，張小姐合計凈賺約38萬元。
“合資炒樓”
2005年初，又存下一筆錢的張小姐開始尋找合適的物業(yè)進行投資。“因為2004年我審計過幾家房地產(chǎn) 公司的賬目，發(fā)現(xiàn)由于建筑原材料上漲，開發(fā)商有提價的需要。實際上，2005年初已經(jīng)出現(xiàn)房價加速上漲 的勢頭，于是就沒有聽從家人讓我把積蓄拿去買國債的建議，而是把它投資到了房產(chǎn)上。”
經(jīng)過反復比較，2005年秋，張小姐選中了位于市中心的一個中小戶型新盤，這個樓盤的認購價比同地 段物業(yè)低20％，而且周邊有不少寫字樓。
但是此時張小姐遇到了一個問題，實地考察后她看中的不是原計劃購買的40平方米小戶型，而是一個 朝向更好、景觀更好的兩居室。但當時她那套“房改房”尚未轉(zhuǎn)手，手里的現(xiàn)金只有7萬元左右，不足以 支付首期款。此時，恰好她一個好朋友也想投資，但是也只有幾萬元的閑錢。
于是張小姐想到了“合資炒樓”。朋友雖然結(jié)婚了，但是婚房是由夫家提供，因此購買的時候以朋友 的名義申請到了初次置業(yè)的優(yōu)惠貸款利率。月供款及交易、收樓費用則由雙方平分。
“聯(lián)合炒房的好處是風險分散了，而且供樓壓力不大，在收樓出租前只需要每人月供1200元左右！ 張小姐說。1年后的收樓期，她們所購買的物業(yè)價格已經(jīng)上漲了50％。目前的價格更是接近買價的2.5倍。
嘗到了甜頭的張小姐在2006年上述物業(yè)收樓出租后，又與另外一個朋友以同樣的“合資買房”方式購 買了兩套位于老城區(qū)中心花園酒店旁的小戶型。由于朋友沒有貸款記錄，這次還申請到了公積金貸款。
“現(xiàn)在三套房產(chǎn)的租金除了還月供，還綽綽有余。盡管央行不時加息，但是因為有兩套物業(yè)都是公積 金貸款，月供節(jié)省了不少。而我投入三套房的首付款加上收樓前的月供合計約20萬元左右。如果按目前的 市價將三套房產(chǎn)都賣出去，扣掉貸款還能凈賺70多萬元！
張小姐認為，投資不一定要身家殷實，小本經(jīng)營也可以積少成多。本錢少的投資者，選擇房產(chǎn)時，首 先需要控制成本，比如實地考察租金能否抵消月供，如何提高租金水平，盡量減少自己的后續(xù)投入等。而 引入知根知底的合作伙伴，可以減少前期支出，增加抗風險能力，又避免了為供樓而降低自己生活水平的 狀況出現(xiàn)。
目前廣州樓價下調(diào)，張小姐正在考慮是否再進行投資。“如果有比較具有吸引力的價格，我會考慮再 和朋友合作的！
根據(jù)記者估算，張小姐名下三套物業(yè)均申請了20年貸款，目前貸款余額為66萬元，租金收入每月約 7000元，三套物業(yè)目前市值約為215萬元。
美萍房產(chǎn)中介管理軟件 http://www.mpsoft.net/mphouse.htm