投資餐飲店，地址的選擇至關(guān)重要。怎樣科學(xué)地選擇具有收益性的店鋪呢？
出于對一定投資收益的看好，很多開發(fā)商！翱吹虏恕，宣稱自己推出的產(chǎn)品具備了開設(shè)餐飲的優(yōu)越條件。然而，不少以“餐飲商鋪”為噱頭吸引投資者的項目在被購買后，總或多或少地存在著一定的隱患。因此，無論是對于投資餐飲店鋪的業(yè)主還是經(jīng)營餐飲業(yè)的承租人，怎樣選擇合適的商鋪就顯得至關(guān)重要。
規(guī)避政策風(fēng)險:
面對市場上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當(dāng)中，不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。例如，我知道的一位姓李的先生，兩年前，他購買了北京CBD區(qū)域一個很有名氣的樓盤底商打算長期用于餐飲店鋪出租。
雖然李先生購買的商鋪所在樓盤是住宅立項，原本是限制餐飲行業(yè)在此營業(yè)的。但因該底商全部處于整棟住宅樓正投影以外，所以據(jù)當(dāng)時政策，還是可以經(jīng)環(huán)保部門審批后，到工商機關(guān)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的。
購買后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份北京市工商局第“14號文”對住宅商用下達(dá)了禁令，禁止在以住宅立項的樓盤內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動。隨后，北京市環(huán)保局經(jīng)過綜合考慮，頒布了一條新的政策法規(guī)，規(guī)定凡是所有住宅立項的樓宇底商均不得開設(shè)餐廳，而無論該底商是否位于住宅部分正投影以外。
這兩項政策的實施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因為該餐飲公司已經(jīng)表示不會續(xù)租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不愿續(xù)租主要是因為李先生購買的商鋪是住宅立項，已經(jīng)被明令禁止不得開設(shè)餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下，餐飲公司已經(jīng)不可能從北京市工商局拿到營業(yè)執(zhí)照了。
通過李先生選擇購買商鋪的例子，我們發(fā)現(xiàn)，對于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購買商鋪時，了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。
硬件要“過硬”
或許人們會發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經(jīng)過任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周圍油煙味濃厚，嚴(yán)重影響了樓上居民的生活。實際上這種類型的商鋪根本不具備開設(shè)餐飲的條件，隨時都面臨被查封的危險。
除了排煙管道的特殊設(shè)計，是否具備燃?xì)、電力供?yīng)的具體指標(biāo)、上下水的位置如何設(shè)計等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。
再給大家講一個真實的例子。我有一個姓王的朋友，當(dāng)初他看中位于長安街南側(cè)某辦公區(qū)內(nèi)一處面對即將開業(yè)的世界**酒店的底商，看完后便很快買了下來，并租給了某餐飲公司。但后來發(fā)現(xiàn)，該商鋪并非如開發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣完美，在許多硬件上嚴(yán)重不合格，如排煙管道與燃?xì)夤艿啦粯?biāo)準(zhǔn)，電力供應(yīng)只有50千伏安，遠(yuǎn)低于餐飲業(yè)要求的230千伏安的標(biāo)準(zhǔn)等。前后交涉了半年多，最終協(xié)商解除了合約。我這位朋友不僅沒賺到錢，還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費了很多時間和精力。
這個例子告訴我們什么呢？無論投資什么物業(yè)，投資者應(yīng)該以“求證”的心態(tài)，去充分了解項目的全部信息，包括項目立項及整體樓宇和房屋的結(jié)構(gòu)等。
餐飲類店鋪的投資者更要弄明白整個樓盤及所購買房屋的具體工程技術(shù)指標(biāo)，尤其是對開設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標(biāo)作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達(dá)到經(jīng)營餐飲的標(biāo)準(zhǔn)。
如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開業(yè)條件，包括如何改造，誰來改造，改造周期及費用等問題。千萬不可輕信開發(fā)商對于商鋪的模糊性介紹，一定要追問每個方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)。
六大地段選址秘訣:
餐飲經(jīng)營者只有先明確所選商鋪的詳細(xì)信息與法律風(fēng)險，才能解決商鋪長遠(yuǎn)發(fā)展的后顧之憂。涉及到具體餐飲商鋪的選址上，由于餐飲業(yè)有著自己的行業(yè)特色和要求，不同地段的特征對餐飲業(yè)的要求不同。有六大地段可考慮餐飲店鋪選址，當(dāng)然，不同的地段經(jīng)營的方式大不相同。
1.如果經(jīng)營者選擇在車站附近經(jīng)營，其主要顧客群便是來往的乘客，包括上班職工、學(xué)生等。在此地段最適合開設(shè)快餐店，并慎重處理的是定價問題，要分不同對象而有所不同。如成都小吃、麗華快餐等。
2.如果商鋪開在公司集中區(qū)，最主要的顧客為上班職工，其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。因此，開在此處的餐飲商鋪如何應(yīng)付午餐高峰時期的顧客以及如何處理假日及周末生意清淡時的局面成為選擇該地段要考慮的重點。如九州漁港（茶餐廳）、湘鄂情、上島咖啡等中高檔兼?zhèn)洹?
3.如果選擇在學(xué)校街道經(jīng)營餐飲，學(xué)生便是此地段的主要顧客。商鋪一天中沒有明顯的高峰與清淡時段的差異，但季節(jié)性的差異卻相當(dāng)大。學(xué)生利用餐飲店的動機，除了聊天、消遣之外，還有同學(xué)聚會或看書等。所以必須注意桌椅移動的便利，并準(zhǔn)備書報雜志。如小土豆、麥當(dāng)勞、肯德基等。
4.如果選擇在商業(yè)鬧市區(qū)經(jīng)營餐飲，此地段是約會、聊天、逛街、休息的場所，當(dāng)然是開店最適當(dāng)?shù)牡攸c。該地段無論對什么類型的店都較適合，但要有自己的特色。如星巴克、麥當(dāng)勞及各類西餐廳等。
5.如果選擇在住宅區(qū)開餐飲店，必須明確體現(xiàn)親切溫暖感及提供新鮮美味的餐飲性。如設(shè)置布告欄，主辦交友、比賽等趣味性活動。如天外天烤鴨店，好利來蛋糕等。
6.如果選擇在市郊路段經(jīng)營餐飲，在該地段餐飲店必須設(shè)有停車場，并且要有醒目引人的廣告招牌。如果是專供便宜聚餐的大型餐廳，提供有特色的餐飲將是此地段的營業(yè)重點。如大宅門中式酒店、樹吧等各類農(nóng)家院及主題休閑餐飲場所。