房地產(chǎn)交易流程與合同
 

第一節(jié)           房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同

 

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

（一）   房地產(chǎn)買賣的基本流程

1．  商品房預(yù)售基本流程

商品房預(yù)售合同的一般流程為：

第一步，預(yù)購人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；

第二步，預(yù)購人查詢該樓盤的基本情況；

第三步，預(yù)購人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同；

第四步，辦理預(yù)售合同文本登記備案；

第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；

第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；

第七步，辦理交易過戶、登記領(lǐng)證手續(xù)。

2．  商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓基本流程

 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的一般流程為：

第一步，預(yù)購人將經(jīng)交易中心登記備案的預(yù)售合同通過中介等渠道尋找受讓人；

第二步，簽訂預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書；

第三步，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記備案。

3．  房屋在建工程轉(zhuǎn)讓基本流程

在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程為：

第一步，房屋在建工程權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門提出在建工程轉(zhuǎn)讓申請；

第二步，房地產(chǎn)管理部門對申請進行審核、批復；

第三步，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同；

4．  商品房銷售基本流程

商品房銷售的一般流程為：

第一步，購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；

第二步，購房人查詢該樓盤的基本情況；

        第三步，購房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同；

第四步，交易過戶登記。

5．  二手房買賣基本流程

二手房買賣的一般流程：

第一步，購房人或賣方人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象；

第二步，交易雙方簽訂房屋買賣合同；

第三步，交易過戶登記。

（二）房地產(chǎn)交換基本流程

第一步，換房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等渠道尋找房源；

第二步，交換雙方簽訂公（私）有住房差價換房合同；

第三步，到房地產(chǎn)登記機構(gòu)進行換房合同登記備案和審核

第四步，交換雙方支付差價款和相關(guān)稅費；

第五步，產(chǎn)權(quán)交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或公房租賃證。

（三）房地產(chǎn)贈與基本流程

1．  生前贈與基本流程

第一步，贈與人與受贈人簽署贈與書、受贈書，贈與書與受贈書經(jīng)公證機關(guān)公證

后有效；

    第二步，贈與雙方持經(jīng)公證的贈與書與受贈書、房地產(chǎn)權(quán)證等資料到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理贈予登記領(lǐng)證手續(xù)。

2．  遺贈基本流程

第一步，房地產(chǎn)權(quán)利人生前訂立遺囑，承諾將其自有的房地產(chǎn)在其死后全部或部 

分贈送給受贈人，此遺贈書也必須經(jīng)公證機關(guān)公證后才有效。

    第二步，房地產(chǎn)權(quán)利人死亡，遺囑生效，受贈人表示接受贈與；

    第三步，受贈人持有關(guān)合法文件到房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。

（四）以房地產(chǎn)抵債基本流程

第一步，確定債權(quán)、債務(wù)；

第二步，確定房地產(chǎn)抵債合同；

第三步，訂立房地產(chǎn)抵債合同；

第四步，債權(quán)、債務(wù)雙方將抵債合同、原房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理交易過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費等稅費后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

（五）以房地產(chǎn)作價投資入股的基本流程

第一步，合資雙方訂立合資合同、章程等文件，并報國家有關(guān)部門批準；

第二步，合資雙方將合同、章程、批準證書，評審確認書等及合同中涉及到以房地產(chǎn)作價投資的清單向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理交易過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費等稅費后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

（六）兼并、合并的基本流程

第一步，企業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定及報有關(guān)部門批準，實施兼并、合并；

第二步，企業(yè)將有效的關(guān)于兼并、合并的法律文件以及隨之轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)權(quán)利證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費等稅費后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

二、商品房買賣合同 

1．  合同雙方當事人的姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等；

2．  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落、面積、預(yù)售許可證號、設(shè)施狀況等基本情況；

3．  計價方式及價款；

4．  面積差異處理辦法；

5．  付款方式及期限；

6．  交付期限；

7．  違約責任；

8．  規(guī)劃、設(shè)計變更的約定；

9．  交接、產(chǎn)權(quán)登記的約定；

 10．爭議解決處理辦法；

11．相關(guān)附件及補充條款；

12．當事人約定的其他條款。

三、房屋買賣合同

  （一）主要合同條款

   一般而言，二手房的房屋買賣合同應(yīng)包括以下主要條款：

1．  買賣房地產(chǎn)當事人的姓名或名稱、依據(jù)；

2．  買賣房地產(chǎn)的坐落、地點、面積；

3．  房屋的平面圖、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況；

4．  房地產(chǎn)買賣的價格、支付方式和期限；

5．  房地產(chǎn)交付日期；

6．  違約責任；

7．  爭議解決處理辦法；

8．  買賣雙方當事人約定的其他事項。

  （二）簽訂二手房買賣合同的注意事項

1．  供有人的權(quán)利。

2．  權(quán)益轉(zhuǎn)移。

3．  房屋質(zhì)量。

4．  承租人優(yōu)先購買權(quán)。

5．  集體所有土地上房屋的買賣對象。

6．  住房戶口遷移。

7．  維修基金交割。

8．  物業(yè)管理費、公用事業(yè)費具結(jié)。

 

 

 

第二節(jié)   房屋租賃流程與合同

 

一、房屋租賃的基本流程

  （一）房屋出租的流程

第一步，出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承租人或出租房源。

第二步，簽訂房屋租賃合同。

第三步，將房屋租賃合同及相關(guān)材料到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理房屋租賃合同登記備案。

第四步，領(lǐng)取房屋租賃證，繳納相關(guān)稅費。

  （二）房屋轉(zhuǎn)租基本流程

第一步，原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租；

第二步，原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同；

第三步，將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案；

第四步，領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費。

二、房屋租賃合同

  （一）房屋租賃合同示范文本

  （二）房屋租賃合同的內(nèi)容

1．  當事人姓名或者名稱及住所。

2．  房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況。

3．  租賃用途。

4．  房屋交付日期。

5．  租賃日期。

6．  租金及支付方式和期限。

7．  房屋的使用要求和修繕責任。

8．  房屋返還時的狀態(tài)。

9．  違約責任。

10．當事人約定的其他條款。

   

 

   

第三節(jié)    房地產(chǎn)抵押流程與合同

 

一、房地產(chǎn)抵押的基本流程

 （一）土地使用權(quán)抵押流程

第一步，債務(wù)合同（主合同）依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔保。

第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合同），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。

第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理抵押注銷手續(xù)。

 （二）建設(shè)工程抵押

第一步，債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔保。

第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。

第三步，抵押雙方持債務(wù)合同（主合同），抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。

第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理注銷抵押手續(xù)。

 （三）預(yù)購商品房期權(quán)抵押

預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)符合以下條件：（1）抵押所擔保的主債券僅限于購買該商品房的貸款；（2）不得設(shè)定最高額抵押；（3）符合國家關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定。

預(yù)購商品房抵押的基本流程為：

第一步，商品房預(yù)購人與商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂商品房預(yù)購合同，并已交付部分房價款。

第二步，持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機關(guān)登記備案。

第三步，抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押合同。

第四步，抵押雙方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記備案的商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。

第五步，抵押權(quán)人保管其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同。

第六步，債務(wù)履行完畢或貸款已經(jīng)清償，抵押雙方持注銷抵押申請書，其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同或房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理注銷抵押登記手續(xù)。

 （四）現(xiàn)房抵押

現(xiàn)房抵押的一般流程為：

第一步，債務(wù)合同成立。債務(wù)人或第三者將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔保。

第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。

第三步，抵押雙方；持抵押合同，房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。

第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書。

第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理注銷抵押手續(xù)。

二、房地產(chǎn)抵押合同

  （一）房地產(chǎn)抵押合同的特征

1．  房地產(chǎn)抵押合同是從合同。

2．  房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在。

3．  房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓是連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。

4．  房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。

5．  房地產(chǎn)抵押合同生效后，對抵押物具有限制性。

6．  抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進行。

  （二）房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容

房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)具備以下內(nèi)容：

1．  抵押人和抵押權(quán)人姓名（或者名稱）、住所；

2．  抵押物的座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、價值、四至范圍；

3．  被擔保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；

4．  債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

5．  抵押擔保的債權(quán)范圍；

6．  抵押當事人約定的其他事項。

建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押的，還應(yīng)增加：

1．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；

2．國有土地使用權(quán)出讓金的款額；

3．總承包合同或者施工總承包合約定的建設(shè)工程造價；

4．已投入工程的款額，但不包括獲得土地使用權(quán)人的費用；

5．建設(shè)工程竣工日期。

 （三）房地產(chǎn)抵押合同的成立

根據(jù)擔保法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。

 

 

 

 

第五章         房地產(chǎn)經(jīng)紀基本業(yè)務(wù)

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀基本業(yè)務(wù)的分類

 

一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)居間，是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

房地產(chǎn)賣方代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人受委托人委托，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀行為。

目前在中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，賣方代理是最主要的代理業(yè)務(wù)，有以下三種主要類型：

1．商品房銷售代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，按委托人的基本要求進行商品房銷售并收取傭金的行為。

2．房屋出租代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人為房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取傭金的行為。

3．二手房出售代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人受存量房屋所有權(quán)人委托，將其依法擁有的住房進行出售并收取傭金的行為。

房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人受委托人委托，以委托人名義承租、購買房地產(chǎn)的經(jīng)紀行為。

目前在我國，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的運作方式還比較單一。在美國就出現(xiàn)了6種運作方式，也即代理業(yè)務(wù)的6種類型：

1．  經(jīng)紀人獨家銷售

2．  賣主與經(jīng)紀人獨家銷售

3．  開放式銷售

4．  報底價銷售

5．  聯(lián)合專賣銷售

6．  優(yōu)先購買

二、新建商品房經(jīng)紀業(yè)務(wù)與二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)

新建商品房市場上的業(yè)務(wù)主要是新建商品房銷售于租賃代理，且大多為賣方代理，即房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理房地產(chǎn)開發(fā)商出售或出租其開發(fā)的商品房。此類業(yè)務(wù)的特點是客戶相對強勢，房源批量化，業(yè)務(wù)運作成本高。

二手房市場上的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)涉及面更廣，類型更為豐富，涉及二手房買賣、租賃，既有采取居間方式進行的也可采用代理方式進行的，采用代理方式的二手房業(yè)務(wù)中，既有賣方代理又由買方代理業(yè)務(wù)。從客戶類型來看，二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)既有面向分散的個體客戶，也有面向機構(gòu)客戶的。二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)的基本共性是標的房地產(chǎn)以單宗房地產(chǎn)為主。

三、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)

在房地產(chǎn)交易的主要方式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所促成的交易主要是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃。

房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人為使承租方和出租方達成租賃交易而向雙方提供的經(jīng)紀服務(wù)。房地產(chǎn)租賃主要包括：新建商品房的期權(quán)預(yù)租、新建商品房現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。

 

 

 

第二節(jié)        二手房居間業(yè)務(wù)

 

一、二手房居間業(yè)務(wù)流程

1．  業(yè)務(wù)開拓

2．  房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談

3．  房地產(chǎn)查檢

房地產(chǎn)查檢的主要內(nèi)容有：（1）房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況 （2）房地產(chǎn)的權(quán)屬情況 （3）房地產(chǎn)的環(huán)境狀況

4．  簽訂房地產(chǎn)居間合同

5．  信息的收集與傳播

6．  買房或承租方看房

7．  交易配對與撮合成交

8．  協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）

9．  房地產(chǎn)交驗

10．       傭金結(jié)算

11．       售后服務(wù)

二、二手房居間合同

二手房居間合同一般包括以下主要條款：

1．委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買人、承租方）三者的姓名或名稱、住所；

2．居間房地產(chǎn)的坐落與情況

3．委托事項

4．傭金標準、數(shù)額、收取方式、退賠等條款；

5．合同在履行中的變更及處理；

6．違約責任

7．  爭議解決的處理辦法；

8．  其他補充條款。

訂立二手房轉(zhuǎn)讓居間合同時應(yīng)注意以下事項：

1．  要寫明轉(zhuǎn)讓居間房地產(chǎn)的詳細坐落情況。

2．  在傭金標準、數(shù)額、收取方式、退賠等方面要有詳細規(guī)定。

3．  明確三方違約責任的處理辦法。

     

 

第三節(jié)        二手房代理業(yè)務(wù)

 

一、二手房代理業(yè)務(wù)流程

1．  房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓

2．  房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談

3．  房地產(chǎn)查檢

4．  簽訂房地產(chǎn)代理合同

5．  信息收集與傳播

6．  買方或承租方看房

7．  房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂

8．  房地產(chǎn)交易價款收取與管理

9．  房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）

10．       房地產(chǎn)交驗

11．       傭金結(jié)算

12．       售后服務(wù)

二、二手房地產(chǎn)代理合同

一般應(yīng)包括以下主要條款：

1．  當事人的名稱（或者姓名）和住所

2．  代理房地產(chǎn)標的物的基本狀況

3．  服務(wù)事項與服務(wù)標準

4．  勞務(wù)報酬或酬金

5．  合同的履行期限、地點和方式

6．  違約責任

7．  解決爭議的方式

第四節(jié)        新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)

 

一、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)基本運作方式

商品房銷售代理主要有獨家代理、共同代理、參與代理三種形式。

二、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程

1．  項目信息開發(fā)與整合

2．  項目研究與拓展

3．  項目簽約

4．  項目執(zhí)行企劃

5．  銷售準備

6．  銷售執(zhí)行

7．  項目結(jié)算

四、新建商品房銷售代理合同

 

 

第六章         房地產(chǎn)經(jīng)紀其他業(yè)務(wù)

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)行紀和房地產(chǎn)拍賣

 

一、房地產(chǎn)行紀

行紀又稱信托，就是指行紀人受他人委托，以自己的名義代他人購物、從事貿(mào)易活動或寄貨物品，并取得報酬的法律行為。

二、房地產(chǎn)拍賣

（一）拍賣的概念、特征和基本程序

拍賣是指以公開競價的形式，將特定的物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。

拍賣的特征：（1）拍賣有兩個以上的買主。

           （2）拍賣有不斷變化的價格。

           （3）拍賣是一個公開競爭的過程。

拍賣的程序主要分薇薇坨、公告、拍賣、結(jié)算和拍賣物交付五個過程。

（二）房地產(chǎn)拍賣的概念、特征

房地產(chǎn)拍賣是一種通過公開競價的方式將房地產(chǎn)標的賣給最高處價者的交易行為。

房地產(chǎn)拍賣具有以下幾特征：

1．  房地產(chǎn)拍賣實行“價高者得”的原則

2．  房地產(chǎn)拍賣法履行、政策性強

3．  房地產(chǎn)拍賣過程繁瑣

（三）房地產(chǎn)拍賣的程序

1．  接受拍賣委托

2．  拍賣房地產(chǎn)標的的調(diào)查與確認

3．  接受委托、簽訂委托拍賣合同書

4．  房地產(chǎn)拍賣底價的確定

5．  發(fā)布拍賣公布，組織接待競買人

6．  現(xiàn)場拍賣

7．  產(chǎn)權(quán)過戶

 

 

 

第二節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的代辦服務(wù)

 

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案代辦

目前，房地產(chǎn)權(quán)屬登記主要包括以下類型：

（一）房地產(chǎn)初始登記

1．  土地使用權(quán)初始登記

 包括以出讓方式取得土地使用權(quán)的初始登記和以征收、劃撥方式取得土地使用權(quán)的初始登記

   以出讓方式取得土地使用權(quán)的初始登記要提交以下文件：

（1）       初始登記申請書

（2）       身份證明

（3）       土地使用權(quán)出讓合同

（4）       地籍圖

（5）       土地勘測報告

（6）       已付清土地使用權(quán)出讓金的證明

（7）       其他相關(guān)證明文件

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的初始登記要提交以下文件：

（1）       初始登記申請書

（2）       身份證明

（3）       建設(shè)用地批準文件

（4）       地籍圖

（5）       土地勘測報告

（6）       其他相關(guān)證明文件

2．  新建房屋所有權(quán)初始登記

建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的3個月向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記。

申請房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交以下文件：

（1）       初始登記申請書

（2）       身份證明

（3）       土地使用證

（4）       建設(shè)用地規(guī)劃許可證

（5）       建設(shè)工程規(guī)劃許可證

（6）       施工許可證

（7）       房屋竣工驗收報告書

（8）       其他相關(guān)證明文件

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

   建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，因房屋買賣、贈與、繼承、交換、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

   申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交以下文件：

（1）       申請書

（2）       身份證明

（3）       房地產(chǎn)權(quán)證書

（4）       證明房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件

（5）       其他相關(guān)的文件

（三）房地產(chǎn)變更登記

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30內(nèi)申請變更登記：

（1）       房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；

（2）       房屋面積增加或者減少的；

（3）       房屋翻建的；

（4）       法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

申請房地產(chǎn)變更登記應(yīng)提交以下文件：

（1）       變更登記申請書

（2）       身份證明

（3）       房地產(chǎn)權(quán)證書

（4）       證明發(fā)生變更事實的文件

（5）       其他相關(guān)文件

（四）房地產(chǎn)他項權(quán)利登記

房地產(chǎn)他項權(quán)利登記是指引設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利而發(fā)生的登記。他項權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項權(quán)利登記。

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記主要分為以下4種情況：

1．  出讓土地使用權(quán)抵押登記

2．  以預(yù)購商品房抵押登記

3．  在建工程抵押登記

4．  現(xiàn)房抵押登記

（五）房地產(chǎn)注銷登記

      因房屋滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。

      權(quán)利人申請注銷登記應(yīng)提交下列文件：

（1）       申請書

（2）       身份證明

（3）       房地產(chǎn)權(quán)利證書

（4）       房屋滅失的證明

（5）       其他相關(guān)文件

有下列情形之一的，房地產(chǎn)登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

（1）       申報不實的

（2）       涂改房地產(chǎn)權(quán)利證書的

（3）       房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；

（4）       因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的

(六)房地產(chǎn)文件登記備案

指商品房預(yù)售合同及其變更合同、房地產(chǎn)租賃合同、商品房先行交付使用協(xié)議、房屋維修、使用公約及物業(yè)管理文件，以及其他當事人認為有必要備案、而登記機構(gòu)準予登記備案的文件的登記備案。

二、房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦

（一）房地產(chǎn)抵押貸款的種類

房地產(chǎn)抵押貸款一般涉及兩類：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人貸款。

（二）制定合理的貸款方案

（三）辦理抵押貸款手續(xù)

借款人應(yīng)直接向貸款人提出借款申請，并提供以下材料：

（1）       身份證件之居民身份證、戶口本和其他有效居留證件

（2）       有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的證明

（3）       符合規(guī)定的購買住房合同意向書，協(xié)議或其他批準文件

（4）       抵押物權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明

（5）       抵押物價值證明

（6）       保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明

（7）       申請住房公積金貸款的，須持住房公積金管理部門出具的證明

（8）       貸款人要求提供的其他文件或資料

 

 

 

第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的咨詢服務(wù)

 

一、房地產(chǎn)投資咨詢

目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從事的房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務(wù)主要有兩種：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)營投資咨詢

開發(fā)項目可行性研究可以分五個步驟：

1．  接受委托

2．  市場調(diào)查分析

3．  方案選擇和優(yōu)化

4．  財務(wù)評價

5．  編制可行性研究報告

(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢

二、房地產(chǎn)價格咨詢

（一）房地產(chǎn)估價的基本原則

1．  合法性原則

2．  最高、最佳使用原則

3．  均衡原則

4．  適合原則

5．  替代原則

6．  供求原則

7．  時點原則

（二）房地產(chǎn)價格咨詢業(yè)務(wù)的操作程序

1．  明確估價基本事項

2．  擬定作業(yè)計劃

3．  搜集、整理基本資料

4．  實地查勘對象房地產(chǎn)

5．  選定價格評估的技術(shù)方法、確定估價結(jié)果

6．  編寫價格咨詢報告書

三、房地產(chǎn)法律咨詢

房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)的方式主要有三種：

1．  個案解答

2．  商業(yè)文書審查

3．  房地產(chǎn)全程法律服務(wù)

（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系

1．  房地產(chǎn)法律關(guān)系及其構(gòu)成

2．  房地產(chǎn)法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅

（二）房地產(chǎn)權(quán)利

1．  土地使用權(quán)和所有權(quán)

2．  房屋所有權(quán)

3．  相鄰權(quán)

（三）房地產(chǎn)交易

1．  房地產(chǎn)買賣

2．  房屋租賃

 

 

 

 

第七章      房地產(chǎn)經(jīng)紀信息

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀信息概述

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的涵義

房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀活動并為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動服務(wù)的信息。它通常包括四個方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的特征

1．  共享性

2．  多維性

3．  積累性

4．  時效性

5．  增值性

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的作用

1．  實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本功能

2．  有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的附加值

3．  有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)

 

 

第二節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理的原則

1．  重視房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的系統(tǒng)性

2．  加強房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的目的性

3．  提高房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的時效性

4．  促進房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的網(wǎng)絡(luò)化

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的搜集

 可以從以下途徑進行搜集：

1．  收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息

2．  從有關(guān)單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀信息

3．  現(xiàn)場收集

4．  利用網(wǎng)絡(luò)獲取

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的整理

   加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這幾個環(huán)節(jié)。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的利用

房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的利用主要包括兩個方面：一是通過信息的發(fā)布來影響消費者；二是以信息提供的具體內(nèi)容來指導具體的業(yè)務(wù)活動。

  

 

 

 

第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的計算機管理系統(tǒng)

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的計算機管理系統(tǒng)的主要類型

（一）   數(shù)據(jù)管理的信息系統(tǒng)

（二）   具有流程控制功能的信息系統(tǒng)

（三）   類似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng)

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的計算機管理系統(tǒng)實例

（一）上海某房屋置換股份有限公司信息管理系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

     按功能劃分為業(yè)務(wù)、輔助決策、財務(wù)決策、財務(wù)結(jié)算、監(jiān)管、信息數(shù)據(jù)庫和行政人事6個子系統(tǒng)。

（二）上海某房屋置換股份有限公司計算機信息管理系統(tǒng)的基本功能

1．  提供崗位操作界面

2．  控制工作流程

3．  任務(wù)自動提醒

4．  多角度查詢

5．  決策分析

6．  操作幫助

7．  智能化的相關(guān)操作

8．  支持離線業(yè)務(wù)

9．  系統(tǒng)自動更新

10．       日志監(jiān)控、跟蹤

 

 

 

第八章      房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)規(guī)范與誠信體系

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)規(guī)范

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的原則

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動應(yīng)當遵循自愿、平等、誠實信用的原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)恪守職業(yè)規(guī)范和職業(yè)道德。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀基本職業(yè)規(guī)范

（一）   告示責任

（二）   告知責任

（三）   房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

（四）   重要文書署名

（五）   傭金

（六）   經(jīng)紀業(yè)務(wù)的承諾

（七）   經(jīng)濟人員的職業(yè)范圍

（八）   回避制度

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的爭議處理

當事人之間對房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的履行有爭議的，可以通過以下方式處理：

1．  雙方當事人本著平等自愿的原則協(xié)商解決

2．  如經(jīng)雙方協(xié)商不成，可以向有關(guān)政府管理部門投訴，尤其從中進行調(diào)解。

3．  如經(jīng)調(diào)解不能達成協(xié)議，可以按照合同中的有效仲裁條款進行處理。合同中沒有仲裁條款的可以另行達成仲裁協(xié)議，根據(jù)仲裁協(xié)議向所選擇的仲裁委員會申請仲裁，仲裁裁決為終局裁決。

4．  合同中無仲裁條款的，可以向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的禁止行為

在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有以下行為：

2．  交易物或交易方式屬法律法規(guī)所禁止的范圍，仍提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的；

3．  通過隱瞞房地產(chǎn)交易價格等方式，獲取傭金以外收益的；

4．  隱瞞重要事實或虛構(gòu)交易機會、提供不實信息和虛假廣告的；

5．  用欺詐、賄賂等不正當?shù)氖侄未俪煞康禺a(chǎn)交易的；

6．  與他人串通，惡意損害委托人利益，或脅迫委托人交易的；

7．  泄漏委托人商業(yè)秘密或利用委托人商業(yè)秘密謀取不正當利益的；

8．  出租、出借房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書、注冊證書或允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；

9．  法律、法規(guī)禁止的其他行為。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責任

（一）民事責任

1．  違約責任

2．  侵權(quán)責任

（二）行政責任

（三）刑事責任

 

 

 

第二節(jié)        誠信與房地產(chǎn)經(jīng)紀

 

一、誠信的內(nèi)涵與發(fā)展

（一）誠信的內(nèi)涵

（二）誠信的原則與市場經(jīng)濟的關(guān)系

1．  誠信是市場經(jīng)濟提出的課題

2．  誠信是市場經(jīng)濟的內(nèi)在需求

3．  市場經(jīng)濟賦予誠信以新的內(nèi)涵，并為誠信在一個更高的層次上實現(xiàn)提供了條件

（三）現(xiàn)代誠信原則的形成與內(nèi)涵

二、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的誠信現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)存在的主要誠信問題

1．  賺取不正當?shù)牟顑r。

2．  不當受取傭金甚至騙取中介費。

3．  業(yè)務(wù)操作簡單化，不規(guī)范。

4．  不告知甚至有意隱瞞重要信息。

5．  不當承諾和不當誘導。

6．  不當代理。

（二）誠信問題存在的原因

1．  房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)自身的特點為出現(xiàn)誠信問題提供了一定的可能性

2．  中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的不成熟是出現(xiàn)誠信問題的現(xiàn)實條件

 

 

 

第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀誠信體系

 

房地產(chǎn)經(jīng)紀誠信體系以保證誠信原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)領(lǐng)域的貫徹為價值目標，這一誠信體系應(yīng)包含以下幾個主要方面：

1．          信用制度：完善的、符合當前房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)需要的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的法律、法規(guī)和制度

2．  信用管理：監(jiān)督住法律、制度實施，確保誠信原則得以貫徹的過程

3．  信用信息：匯集市場主體誠信狀況的各種信息而形成的數(shù)據(jù)庫

4．  信用環(huán)境：一個各種市場信息公開、廣泛采用現(xiàn)代信息技術(shù)的環(huán)境

5．  信用教育：將制度規(guī)定提升為道德自律的過程

 

 

 

第九章      房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)管理

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的經(jīng)營理念與發(fā)展戰(zhàn)略

 

一、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理的基本思想

1．  優(yōu)勢戰(zhàn)略

應(yīng)遵循以下幾個運作原則：

（1）       需求導向與行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略意圖相結(jié)合的原則；

（2）       企業(yè)經(jīng)營的長短期計劃相結(jié)合，戰(zhàn)略先導的原則；

（3）       企業(yè)能力培植優(yōu)先，任務(wù)與能力相匹配的原則；

（4）       企業(yè)管理中全體員工參加的原則。

2．  全面創(chuàng)新

應(yīng)遵循的原則：

（1）       目標導向原則

（2）       匹配協(xié)調(diào)原則

（3）       積累投入規(guī)律

3．  人企合一

   應(yīng)遵循的原則：

（1）       凝聚原則

（2）       激勵原則

（3）       向組織資本轉(zhuǎn)化的原則

（4）       集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合，增強集中領(lǐng)導為先的原則

（5）       共同發(fā)展的原則

4．  自我積累

其原則是：

（1）       節(jié)約勞動的原則

（2）       資本增值原則

（3）       約束監(jiān)督原則

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的驅(qū)動因素

1．  行業(yè)驅(qū)動因素

2．  客戶驅(qū)動因素

3．  國際化與政策驅(qū)動因素

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的戰(zhàn)略選擇

1．  低成本戰(zhàn)略

2．  聚焦戰(zhàn)略

3．  一體化成長戰(zhàn)略

（1）       后向一體化

（2）       前向一體化

（3）       水平一體化

4．  多樣化戰(zhàn)略

（1）       橫向一體化

（2）       多項多樣化

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的風險管理

（一）風險類型

1．  總體風險：包括政策風險和市場風險。

2．  個別風險：包括經(jīng)營風險、財務(wù)風險、決策風險等。

3．  意外風險

（二）風險規(guī)避的步驟

第一步，針對預(yù)知風險進行進一步調(diào)研；

第二步，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，草擬消除風險的方案；

第三步，將該方案與相關(guān)人員討論，并報上級批準；

第四步，實施該方案

（三）相關(guān)風險防范措施

1．  完善企業(yè)的控制環(huán)境

2．  設(shè)立良好的控制活動

3．  加強企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督

4．  購買保險

5．  反應(yīng)式應(yīng)變

（四）合同風險規(guī)避

1．  合同包括的相關(guān)的內(nèi)容

2．  房地產(chǎn)經(jīng)紀人在編制合同或起草附錄時必須清楚自己的權(quán)力范圍

3．  相關(guān)配合工作

 

 

 

第二節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的運營管理

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)經(jīng)營模式的選擇

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理

（一）基本概念

1．  企業(yè)業(yè)務(wù)流程

 企業(yè)流程，簡單說就是為完成某一目標（任務(wù)）而進行的一系列邏輯相關(guān)活動的有序集合。

2．  企業(yè)業(yè)務(wù)流程再造

（二）業(yè)務(wù)流程分析與重組

1．  業(yè)務(wù)流程分析和重組

（1）       對現(xiàn)有流程進行調(diào)研；

（2）       繪制現(xiàn)有流程，對流程中的每個活動進行描述；

（3）       組織小組討論，找出流程中每個階段存在的問題；

（4）       將問題分類，確定解決問題的先后順序；

（5）       尋找解決問題的方法；

（6）       選擇最好的解決方案，安排專人負責實施；

（7）       評估實施結(jié)果，修正解決方案，重新實施；

（8）       進行下一個問題的解決

（9）       進行新一輪的流程分析

2．  業(yè)務(wù)流程改造

（1）       將幾個人工序合并，有一個人完成

（2）       將完成幾道工序的人員組成小組或團隊共同工作，構(gòu)造新流程。

（三）建立成功的業(yè)務(wù)流程管理模式

要取得成功，企業(yè)必須做好以下幾個方面的基礎(chǔ)工作：

（1）       建立有效的組織保障

（2）       建立流程管理信息系統(tǒng)

（3）       重塑企業(yè)文化

（4）       培養(yǎng)復合型人才

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)辦公系統(tǒng)組織

（一）辦公地選擇

（二）辦公室的區(qū)域分布

（三）辦公室內(nèi)部安排

1．  總體布置

2．  裝修

3．  安全保衛(wèi)

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的資金管理

（一）組織財務(wù)資源

（二）經(jīng)營預(yù)算

（三）財務(wù)管理

 

 

 

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第三節(jié)  房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的人力資源管理

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二、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的雇傭關(guān)系

（一）雇傭關(guān)系的建立

1．  編制招募宣傳冊

2．  廣告宣傳

3．  招聘測試

4．  招聘決策

（二）雇傭關(guān)系的解除

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的薪酬制度與激勵機制

（一）薪酬制度的制定

要遵循以下原則：

1．  底薪與獎金分離；

2．  簡明扼要，易于執(zhí)行；

3．  管理方便，符合經(jīng)濟原則；

4．  公平合理，有激勵作用；

5．  在同行業(yè)中有競爭力

6．  適時修正，能配合商業(yè)變動。

（二）薪酬支付方式

1．  固定薪金制

2．  傭金制

3．  混合制

（三）激勵機制

 

 

 

 

第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的品牌管理

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的品牌戰(zhàn)略

（一）品牌戰(zhàn)略的產(chǎn)生

（二）品牌的內(nèi)涵

1．  品牌通過某種或者某組標識來表現(xiàn)；

2．  品牌是為了區(qū)別于競爭對手。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的品牌管理

（一）品牌的建立

（二）品牌的維持

品牌的維持通常又稱品牌關(guān)系管理，它必須遵循以下基本原則：

1．  運用“全方位品牌管理”發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)

2．  利用創(chuàng)新是品牌煥發(fā)生機

3．  密切與消費者的關(guān)系

 

 

 

 

 

第四節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的客戶關(guān)系管理

 

一、客戶關(guān)系管理的含義

    客戶關(guān)系管理（CRM）既是一種現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，又是一套技術(shù)解決方案。

房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的客戶關(guān)系管理，它是以管理理念為指導，以信息技術(shù)為支撐，實現(xiàn)對客戶資源的整合應(yīng)用，已達到提高核心競爭力，保持企業(yè)長遠持續(xù)發(fā)展的目的。

二、客戶關(guān)系管理的功能

1．  改進營銷方式

2．  加強銷售管理

3．  提供更好的客戶服務(wù)支持

4．  協(xié)助客戶分析

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)客戶關(guān)系管理的核心內(nèi)容

1．  留住客戶

（1）       提供個性化服務(wù)

（2）       正確處理投訴

（3）       建立長久的合作關(guān)系

（4）       與客戶積極溝通

2．  爭取更多的客戶

（1）       鼓勵客戶推薦

（2）       給新客戶附加服務(wù)

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)客戶關(guān)系管理系統(tǒng)的設(shè)計

   

 

 

第十章      房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理與發(fā)展

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理概述

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的涵義與作用

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理是由有關(guān)政府主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體、運作方式等實施的管理，其目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，并協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中所涉及的各類當事人之間的關(guān)系。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本原則

1．  營造良好的環(huán)境，鼓勵行業(yè)發(fā)展

2．  遵循行業(yè)規(guī)律，實施專業(yè)管理

3．  嚴格依法辦事，強化行業(yè)自律

4．  順應(yīng)市場機制，維護有序競爭

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本模式

1．  行政主管模式

2．  行業(yè)自治模式

3．  行政與行業(yè)自律并行管理模式

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的性質(zhì)和組織形式

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的管理職責

1．  保障經(jīng)濟人員依法執(zhí)業(yè)，維護經(jīng)紀人員合法權(quán)益；

2．  組織總結(jié)、交流經(jīng)紀人員工作經(jīng)驗；

3．  組織經(jīng)紀人員業(yè)務(wù)培訓；

4．  組織經(jīng)紀人員開展對外交流；

5．  進行經(jīng)紀人員職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律教育、監(jiān)督和檢查；

6．  調(diào)解經(jīng)紀人員之間在職業(yè)活動中發(fā)生的糾紛；

7．  按照章程規(guī)定對經(jīng)紀人員給予獎勵或處分；

8．  法律、法規(guī)允許的其他職責。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)規(guī)則

 

 

 

 

第二節(jié)   房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的內(nèi)容

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本框架

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的專業(yè)性管理

1．  對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動主體實行專業(yè)資質(zhì)、資格管理。

2．  對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)風險進行管理。

3．  重視房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的地域性

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范性管理

1．  房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范

2．  房地產(chǎn)經(jīng)紀收費

3．  各國（地區(qū)）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理費都嚴令禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)賺取合同約定的傭金以外的經(jīng)濟利益，如房價交易地差。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的公平性管理

1．  行業(yè)競爭與協(xié)作的管理

2．  房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的誠信管理

3．  房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛管理

二、中國內(nèi)地現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)年檢與驗證管理

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛規(guī)避及投訴受理

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中常見的糾紛類型主要有：

1．  締約過失造成的糾紛

2．  合同不規(guī)范造成的糾紛

3．  服務(wù)標準與收取傭金標準差異造成的糾紛

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)主管部門主要可以通過以下幾個手段來規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛：

1．  制定示范合同文本

2．  制定服務(wù)標準，明確服務(wù)要求和內(nèi)容

3．  加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的監(jiān)督管理

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀收費管理

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信用管理

三、中國香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本制度

（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓練制度

1．  牌照制度

牌照可分為：地產(chǎn)代理（個人）牌照、地產(chǎn)代理（公司）牌照、營業(yè)員牌照。

2．  資格考試的內(nèi)容

（1）       香港地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展史；

（2）       地產(chǎn)代理實務(wù)

（3）       監(jiān)管物業(yè)轉(zhuǎn)讓的習慣及程序的法例

（4）       土地注冊制度、查冊及與物業(yè)有關(guān)的資料系統(tǒng)

（5）       與建筑物有關(guān)的知識、物業(yè)分類及物業(yè)管理

（6）       房地產(chǎn)估價的理論與實務(wù)

（7）       租賃與租約事項

（8）       地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的有效管理（控制）

3．  資格考試的組織及培訓

（二）傭金制度

（三）糾紛處理制度

（四）信譽及風險賠償制度

四、中國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本制度

（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓練制度

1．  房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

2．  房地產(chǎn)經(jīng)紀人員

3．  教育培訓

（1）       資格教育

（2）       繼續(xù)教育

（二）傭金制度

1．  臺灣地區(qū)收取傭金的費率

2．  不得收取差價或其他報酬

（1）       固定費率，不賺超價。

（2）       固定費率，賺取超價。

（3）       不付傭金，完全賺取超價。

（4）       固定費率，超價歸中介業(yè)。

（三）信譽制度

1．  建立公示制度

2．  開展“金仲獎”評選活動，樹立行業(yè)良好形象

3．  提高服務(wù)質(zhì)量，建立企業(yè)信譽

（四）風險防范制度

1．  建立交易安全保障制度

2．  營業(yè)保證金及賠償制度

（1）       營業(yè)保證金的繳存

（2）       營業(yè)保證金的管理和運用

（五）糾紛處理制度

1．  建立投訴通道

2．  建立仲裁機構(gòu)

3．  通過“條例”立法，對違規(guī)行為進行處罰

五、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本制度

（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓練制度

1．  職業(yè)牌照制度

2．  資格考試制度

（1）       考試資格

（2）       考試內(nèi)容

（3）       考試組織

3．  房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊制度

（二）傭金制度

（三）糾紛處理制度

（四）信譽及風險賠償制度

 

 

 

第三節(jié)  中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的指導思想

首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應(yīng)以合法經(jīng)營、規(guī)范運作、公平競爭為基本標準。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應(yīng)以嚴格自律、加強合作、行業(yè)進步為不斷發(fā)展的目標導向

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理模式選擇

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的對策思路

（一）加快行業(yè)法制建設(shè)，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀法律制度

（二）理順行業(yè)管理主體關(guān)系，探索新興行業(yè)管理體制

（三）健全房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理

（四）充分發(fā)揮行業(yè)組織作用，健全行業(yè)自律管理的運行機制

（五）全面提高行業(yè)素質(zhì)，促進行業(yè)持續(xù)發(fā)展

 

 

 

 
 專業(yè)化程度
 規(guī)模經(jīng)濟要素
 管理成本
 決策效率
 品牌新引力
 
 

 

 

單店模式
 

 

 

低
 

 

 

無
 

管理層次少，

  管理費用低。

  監(jiān)督成本少，

可有效控制

飛單等現(xiàn)象

 
 

決策快，但決

策人素質(zhì)有限，

錯誤決策可能

性大

 
 

 

 

無品牌可言
 
 

多店模式
 

低
 

小
 

管理費用低
 

決策快，但正確

性無保證

 
 

無品牌

 
 
 

 

 

連鎖店模式
 

 

由總部的技術(shù)支持，專業(yè)化程度提升有體制保證
 

門店間市場信息共享；廣告、網(wǎng)絡(luò)軟硬件配置、人才招聘和培訓集中進行
 管理層次多，管理成本高；監(jiān)督成本高；為控制門店業(yè)務(wù)安全性而采取統(tǒng)一管理，業(yè)務(wù)上移，可能導致運營效率的下降
 

決策時效性差一些，但決策人素質(zhì)高，而且有決策支持部門，決策正確率高
 

有一定的知名度和品牌影響力�？杀ＷC交易安全性，在行業(yè)不規(guī)范時期，對顧客的吸引力

相對強