2008年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了許多以往所不曾經(jīng)歷的事情，可謂一波三折，異常艱辛。主要表現(xiàn)在，銷售量迅速下降、房價逐漸回落、住房空置率快速上升，其中包括持續(xù)多年的量價增長的幸福時光宣告結束，而第一次在全國范圍內(nèi)呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。此外，中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控轉(zhuǎn)向，從2008年11月26日開始，央行宣布一系列旨在刺激經(jīng)濟的金融貨幣新政，大幅下調(diào)存貸款基準利率和存款準備金率。100天內(nèi)連續(xù)5次降息之密度創(chuàng)歷史之最，拉動內(nèi)需意圖明顯，也意味著早些時候從緊的貨幣政策向適度寬松的貨幣政策的真正轉(zhuǎn)向。而政府宏觀經(jīng)濟政策根本性的轉(zhuǎn)變，不僅利于股市，也利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場。
進入新年，國家保增長主旋律已經(jīng)奏響，相關配套政策大幕已經(jīng)拉開，而面對國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境復雜多變和席卷全球的金融危機，2009年中國樓市將何去何從？
房價：面臨進一步回調(diào)
其實，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，開始于2007年底，而2008年以來其下行速度在不斷加快，下滑幅度在不斷加大，隨之而來的就是房地產(chǎn)價格的頻頻回落。從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，緊接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。總體來看，目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢尚未改變。這之中，雖然國家出臺了各種刺激性政策，包括最新的元旦起存量房貸可以享受新利率新政策，即7折利率，進一步惠及購房者。盡管如此，近期央行公布的一項調(diào)查結果顯示，居民購房意向創(chuàng)下10年來最低水平。調(diào)查顯示，未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季和去年同期下降1.8個和2.8個百分點，并創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平，進一步表明政策性利好刺激因時間關系尚未完全顯效，購房人對房價進一步調(diào)整的預期持續(xù)增強，房地產(chǎn)市場的短期需求大幅下降，消費者觀望氛圍愈加濃郁。
上個月，中國社科院發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍皮書》指出，受制于改善型、投資型需求延后，短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。預計2009年房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望！督(jīng)濟藍皮書》同時指出，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”，供需雙方作用下，房價面臨進一步回調(diào)。
對此，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心專家梁爽分析指出，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，首次購房的自住性需求將更為謹慎，炒房者將因投機能力下降而不同程度的退出市場。另外，鑒于需求啟動乏力，供給方資金鏈緊張，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”。在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)會采取進一步的降價措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。
新年伊始，中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在其博客撰文稱，2009年的房地產(chǎn)將出現(xiàn)全面的價格調(diào)整或價格回歸理性。易憲容認為，這是誰也改變不了的事實。
信心：需要進一步提振
溫家寶總理前不久在天津達沃斯年會上反復強調(diào)：企業(yè)家的信心尤為重要，人民的信心尤為重要，……這時候信心比黃金和貨幣還要重要。
面對多事之秋的2008年房地產(chǎn)市場的低迷，北京龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長甘連舫(甘連舫博客,甘連舫新聞,甘連舫說吧)對2009年的房地產(chǎn)市場充滿了期待，認為“肯定能見底”。甘連舫表示：“最重要的是提振各方面信心，特別是要提振購房消費者的信心。進一步解決持幣待購問題，緩解觀望情緒！备蔬B舫說，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中占比很大，上下游影響的行業(yè)很多。2008年11月，溫家寶總理曾提出，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家具用品等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。這再一次肯定了房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。在保增長的背景下，房地產(chǎn)將逐步進入理性發(fā)展，這對于行業(yè)長期發(fā)展是好事。甘連舫認為，一定程度上，減息幅度還可以加大并給企業(yè)減稅，以降低企業(yè)成本，促進企業(yè)發(fā)展，拉動內(nèi)需，擴大就業(yè)。甘連舫預測，2009年得當適度的政策，將不斷提振市場信心和保證市場不再進一步萎縮，從根本上解決問題。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也認為，市場信心的進一步恢復有利于房地產(chǎn)市場的回暖。中央出臺的“4萬億投資計劃”力度空前,這其中有9000億是投資在房地產(chǎn)方向。陳云峰表示，種種跡象表明：在政府出手救市、開發(fā)商主動降價、老百姓憋了一年的實際需求這三方力量的疊加下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)觸底跡象。盡管這種跡象猶如在飛機上俯視地面的燈火，但這種依稀可見確實是用一年的辛苦積攢下來的，是信心的提振與恢復，難能可貴。
期待：房地產(chǎn)春天來臨
一場席卷全球的金融風暴讓這個冬天顯得格外寒涼，寒涼得甚至讓人懷疑冬天之后春天能否如期而至。
日前，中共中央政策研究室副主任鄭新立在接受媒體采訪中表示熏把保增長放在2009年宏觀調(diào)控任務之首，是中央經(jīng)濟工作會議傳遞的最重要信號！皣畻l”的出臺，把擴大內(nèi)需作為保增長的根本途徑。未來兩年，通過發(fā)行國債等措施，政府引導投資4萬億元，2008年四季度下達的1000億元財政投資現(xiàn)已全部到位，這些果斷決策和快捷行動，為解決問題贏得了時間。
鄭新立表示，股市、房市、車市，是現(xiàn)階段拉動消費和GDP的三大引擎，并彼此依存，相互促進，其聯(lián)動發(fā)展、健康運行支撐著經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，效果立竿見影。目前房市處于調(diào)整期，車市降溫，股市低迷，應積極培育壯大這三大市場，增強發(fā)展活力。鄭新立表示，宏觀調(diào)控還有很大操作空間，2009年在改善供給結構、鼓勵住房信貸、搞活二手房市場等方面都大有可為。
鄭新立判斷：與2008年相反，2009年是前低后高，一季度增長最低，二季度回暖，從三季度開始，國家的一系列政策措施會明顯見效，經(jīng)濟增速將恢復正常。鄭新立認為，只要立足擴大內(nèi)需，改善企業(yè)和居民預期，激發(fā)人們創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱情，消費和投資活躍的局面將很快重現(xiàn)，經(jīng)濟增速下滑趨勢將很快被遏止，2009年的中國經(jīng)濟將穩(wěn)步攀升。
對此，陳云峰分析認為，任何調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)雖然都有明顯的滯后期，但中央政府出臺的系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施將對整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響，隨著各地方政府細則的出臺，相信會對市場的繁榮與穩(wěn)定有較大的推動作用，陳云峰表示，中國的宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)從中長期來說是看好的，當前的下降應該看作是一種調(diào)整和理性的回歸。加之隨著國際金融環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，市場信心的逐步增強，寬松的消費政策和居民收入水平不斷提高，擴大內(nèi)需與股市復興等都將促使樓市回暖。陳云峰說，樂觀估計，房地產(chǎn)市場在2009年下半年將會出現(xiàn)返春回暖。